（中国矿业大学（北京），北京 100083）
摘要： 商业地产开发项目风险管理中，风险评价是对项目开发风险进行综合评价，并且依据风险程度对项目进行开发风险定级。文章利用模糊数学综合评价法，结合实例，建立了商业地产开发项目风险评价指标体系，给出了商业地产开发项目风险评价模型。从而为决策者进行风险管理提供了定量分析依据，为类似商业地产开发项目风险管理提供了参考。
关键词： 商业地产；风险评价；模糊数学
中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）22-0124-031 商业地产项目概述
房地产可以分为住宅房地产和非住宅房地产。商业地产是非住宅房地产的重要组成部分，它是相对于“住宅地产”而言的。商业地产是指专门为商业服务业提供物质保障的物业形式，具体包括写字楼、酒店、公寓、大型购物中心、商业街区等。
近年来，随着我国国民经济的快速发展、城市化率的不断提高以及广大农民进城需求的不断高涨，商业地产的发展迎来了新的高潮。但由于商业地产开发远没有住宅房地产项目开发成熟，且商业地产开发投资规模大、投资资金回收周期长；开发模式复杂、涉及面广、综合性强等特点。国内近十几年的开发经验表明，在商业地产开发管理的全寿命周期内，商业地产的选址、开发资金链充沛与否、开发运营管理团队的专业程度以及能否在开发前期完成项目定位所需求的招商工作等，对商业地产开发的成败起着至关重要的作用，这些也是项目开发风险管理工作最需要把控的关键节点。
2 模糊数学综合评价模型
2.1 模糊数学综合评价模型简介 模糊数学是使用数学方法来分析研究模糊现象的科学，综合项目在现实中诸多的模糊不确定性，定量的进行分析和评估[1]。由于模糊性概念已经找到了模糊集的描述方式，人们运用概念进行判断、评价、推理、决策和控制的过程也可以用模糊性数学的方法来描述。在建设项目风险管理方面，通常要考虑很多因素，而绝大多数的工程项目风险因素都是不确定的，很难准确定义。采用模糊数学综合评估方法就能够较好的评判项目的风险等级。
2.2 模糊数学评估步骤[2]如下:
①确定评估指标体系。
②建立风险集U，U＝｛U1，U2，…，Un｝。在风险评估体系中，因素还要分成若干层次，形成评估树状结构，对各层次的因素划分评估等级。
③建立风险评价集V，V＝｛V1，V2，…，Vn｝。风险评价集主要反映的是各风险的等级，如V＝｛很高，较高，一般，较小，很小｝。
④利用专家打分法、头脑风暴法等方法确定风险集合中各个风险对项目整体目标的影响程度，并确定各个风险的权重，确定权重矩阵R。
⑤同样采用德尔菲法、专家打分法等方法确定各个风险的等级，最后得到各个风险的隶属度，确定隶属度的模糊矩阵S。
⑥利用模糊综合评价确定各个风险因素进行综合评价，一般用C＝R·S。
2.3 糊运算法则 模糊数学的运算规则较多，在此，我们主要应用到模糊矩阵的运算，主要是指模糊集合的并运算、交运算和乘积运算等，在此仅对主要因素——决定型的运算规则做简单的介绍，设有模糊矩阵R和S：
R=■S=■
则定义R和S的并集为两中取大，即计算结果为：
RUS=■
R和S的交集为两中取小，即：R∩S=■
矩阵乘积为对应元素先去交，再取并，得：
C=R*S=■
2.4 层次分析法 层次分析法是美国数学家A.L.Saaty教授于1980年第一次提出来[3]。层次分析法是指将一个复杂的多目标问题（如项目风险管理目标）作为一个系统，将其分解为多个组成部分或因素，进而分解为更具体的若干层次，构造并建立项目目标分析因素框架图，即递阶层次结构。通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，来分析项目目标的系统方法。
利用层次分析方法进行风险整体评估的主要步骤如下：
①应用适当的风险识别方法对项目进行风险识别和分类，把项目的目标系统分解成若干子目标或者影响因素，构造并建立风险递阶层次结构，进而能够有针对的对各个子目标进行分析；
②构造各个风险因素或者子目标的判断矩阵。由专家按照如下表1对风险因素之间的相对重要性的比较，进行赋值，通过专家调查表收集有关数据，来计算出风险因素判断矩阵。
③计算判断矩阵的最大特征值及其对应的特征向量；
④对专家评判所得的矩阵进行一致性检验，如检验不通过，则请专家重新进行评价，直至一致性检验指标CR<0.1为止。本论文将应用VBA算法利用excel软件进行计算。其中：
CR=CI/RI；CI=?姿max-n/n-1
式中n为判断矩阵的阶数；?姿max为判断矩阵的最大特征值。
3 案例分析
某房地产公司计划在某省会城市布局,选址在城市新区的中心；项目占地面积在300亩，规划建筑面积为80万平方米，其中商业规模在15-20万平方米左右；产品能定位为涵盖星级酒店、酒店公寓、写字楼、购物中心、商业街区在内的商业服中心；其中，购物中心主要的物业品类包括百货、超市、影院、餐饮等。
前期开发可行性研究过程中，综合专家群体咨询意见，对该项目进行风险辨识，得到本项目的六大类风险因素，并建立了如图1所示的商业房地产项目开发风险评价指标体系：
3.1 建立模糊评价模型
①划分评估等级，一般认为分为5个评估等级较为适宜，则本项目评语集合为：V＝｛V1，V2，V3，V4，V5｝＝｛很高，较高，一般，较小，很小｝；
②建立风险集U，U＝｛U1，U2，U3，U4，U5，U6｝。如果根据工程风险识别的结果，确定其风险集合为U＝｛项目招商风险，项目选址风险，项目规模风险，项目资金风险，人才需求风险，项目经营风险｝。
3.2 利用专家打分法进行风险因素等级评估 在对风险因素进行评判时，由5位从事商业地产开发的项目经理和5位专业工程咨询人员，专家组成评估小组，分别对风险因素的等级打分，并对每位专家的评估意见进行汇总，从而得到整个评估小组对风险因素的评估结论。下面，对U1进行评估。（表1）
从表1得，有20%的人认为项目招商风险水平很高，40%的人认为较高，20%的人认为中等，10%的人认为较小，10%的人认为很小，所以项目招商的模糊评估向量U1=（0.2， 0.4， 0.2， 0.1， 0.1）。同理， U2=（0.3， 0.6， 0.1， 0， 0），U3 =（0.1， 0.3， 0.5， 0.1， 0），U4=（0.5， 0.4， 0.1， 0， 0），U5=（0.1， 0.2， 0.4， 0.2， 0.1），U6=（0.6， 0.4， 0， 0， 0）。由上可得模糊矩阵S：
S=■
3.3 利用层次分析法来确定各风险因素的权重 由专家按照各类风险对项目的影响程度比较各指标相互之间的重要性，应用层次分析法来评估各个风险因素的权重F如表2。
通过计算得到判断矩阵的特征向量和特征值分别为：
W（I）=[0.026，0.137，0.040，0.431，0.056，0.310]T；
λmax=6.468；
对判断矩阵进行一致性检验，即计算CI和CR：
CI=0.094 RI=1.26 CR=0.074<0.1，一致性检验通过，说明判断矩阵的一致性可以接受。
则权重矩阵R为：
R=[0.026，0.137，0.040，0.431，0.056，0.310]
3.4 项目风险因素的总体模糊评价
C=R*S=[0.026,0.137,0.040,0.431,0.056,0.310]*
■
=[0.431 0.4 0.1 0.056 0.056]
综上所述，根据“最大隶属度”原则，在“很高，较高，一般，较小，很小”五级风险影响程度评语中，本项目风险属于“很高”。
4 结论
文章通过对模糊综合评价法的详细介绍，结合商业地产开发的实际案例，访问了商业地产开发领域不同的专业人士，得出商业地产开发所需要重点考虑的风险因素。从而建立了商业地产开发可借鉴的风险控制结构图以及评判开发项目风险程度的科学决策模型，最终为商业地产项目开发的风险管理工作提供了可以参照的风险评价分析方法。
参考文献：
[1]任旭.工程风险管理[M].清华大学出版社，2010.3.
[2]王有志.现代工程项目风险管理理论与实践[M].中国水利水电出版社，2009.3.
[3]王家远，刘春乐.建设项目风险管理[M].中国水利水电出版社，2004.8.