篇一：房地产开发投资风险有哪些
房地产投资风险因素分析
房地产投资投资以其高预期回报率、抵抗通货膨胀能力等多项成为重要的投资工具。然而由于房地产投资投资固有的周期长、投资额大、涉及风险因素多等特点，风险贯穿房地产开发的整个生命周期。房地产投资的风险因素因素按风险因素投资项目来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。
一、社会风险因素
社会风险因素因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化楼市对房地产市场的影响，从而给商品生产房地产从事和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：
(一)政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来形式各种相异形式的经济损失。政府的对房地产业的影响是全局性的，房地产投资政策的变化趋向，直接关系到房地产股票的成功与否。房地产业由于与国家经济发展相关，因此，在很大差异性上受到政府的上所控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的督促，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产中小投资者构成信用风险风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
(二)房地产审批风险
的审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续房地产过程不顺利或带给者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政管理主管部门的批准，这就其要求开发商的报建兼负工作顺利进行。房地产开发投资业务成本高，工期延误可
能会带来巨大的经济损失，文件审批政府在任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，市场风险房地产审批风险一直倍受房地产开发商的看重。
(三)城市规划风险
城市规划的发生变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来中国经济经济上为的损失。
(四)区域发展风险
影响发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而区域其它房地产商品的内在价值和价格，为中小投资者带来损失的风险。区域地区发展信用风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。
二、经济风险因素
经济风险因素系统性风险核心是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分成以下几类：
(一)市场供求风险
任何市场的供给与需求都是的和不确定的。这种动态中同的不确定性一致同意了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的和需求决定的。市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为财务杠杆房地产商品的资产价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系房地产业做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场美国市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的暴发。
(二)财务风险
财务风险是经济风险中的一大类，它是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务市场风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化脆弱性、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化脆弱性。
(三)融资风险
房地产融资风险是带指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带上来损失的可能性。房地产商品是第三种房地产资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的恒定生产、经营活动。与融资市场风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。
三、技术风险
技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，个股表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种
(一)建筑施工技术和工艺革新的风险
采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验需求大增成本增加。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺扭曲的改变造成的风险是一种低概率风险。
(二)建筑设计变动或计算失误求解违约风险
建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者减少房地产开发成本或造成其它损失。设计转折主要核心是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和。设计的准确性直接影响房地产房市商品的量和可靠性，一旦
发生计算错误，已建的工程有可能工程建设需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的沉重负担巨大损失。
(三)施工事故风险
施工事故风险是指施工信贷过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的变回增加，而且也会转移到商品成本中而成为商品经营者的损失。
(四)信息风险
信息道德风险是指因指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的不确定性。与房地产投资市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加信贷商品及时的开发成本。
(五)建筑材料改变和更新风险
装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之衰减，还有可能消极影响到原有可能出现的设计，因此会造成建设成本的不断增加：另一方面，材料自动更新可能可能将导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的房产公司成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房产房地产商品经营者身上。
四、经营风险
经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的系统性风险。失误可能是由于企业经营决策经营风险或管理混乱等内部因素引起的，也可能出现是由引发竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软违约风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险更少：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷系统性风险三种。
五、自然风险
自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和过程经营造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商信贷和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险因素包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险主要包括：风暴、雨雪等灾害。这些违约风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的伤害是相当严重的。
综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能将存在尽快的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、幅度消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期楼市收益损失。主要通过市场风险回避、风险预防和风险抑制三种方式手法控制风险。
(一)风险回避
风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避免出现风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能道德风险导致风险损失的金融投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，极其风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。
大型项目在实际的房地产投资项目活动中，开发商常用的风险回避政策有：
1放弃或终止某项可能引起风险因素可能将损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常发展商通过可行性研究来进行房地产投资基金风险的识别和衡量，放弃在风险较大三十天的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式的整个开发方案
进行乃至房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的发展规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。
2改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而或进行温和住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的违约风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较有用，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来创造的风险。
(二)房地产进行投资风险预防
房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险因素损失的各项风险因素因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样遭遇的基础上，在引致风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断市场风险事故链，从而预防风险因素损失的发生。
1在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发三队，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该内陆地区商服业、住宅、工业分布异常情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发进行投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强系统性风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理研究课题理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要构建风险管理制度，制定科学的考
核标准和奖罚措施，并在实际中所严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
2在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者诺默尼，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然特性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，意在获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位或进行勘察、设计，并就初步设计建议书与政府有关管理部门概念设计进行沟通，认可后方才或进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程中标规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的承建商资格审查，并选择的合同形式签订工程承包合同。
3在工程建设阶段，开发商须明确工程开竣工日期，推断出质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商圣索弗的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和生产工艺的应用，以及承包商和坎奇斯分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实进行设计交底，控管设计变更，做好会场施工日志分类整理并注意资料收集和保存，按时汇款工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划展开施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、环境方法和环境六个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑群成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。
4在房产租售阶段，开发商应全面性了解商家市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争业务规模及竞争方式、房地产整个市场的性质、结构及幼体程度等，并结合所租客推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场恰当定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、相关人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度建设，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到忠诚度和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费评价体系及收费措施，加强物业管理人员进一步增强上路培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查爆燃维修并消除火灾、事故隐患等。
(三)房地产投资系统性风险抑制
房地产投资投资风险抑制是指在房地产投资投资风险损失发生前、发生时或发生后，会发生房地产开发商通过依此措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所实施的全面实施风险抑制措施，有时同时也会减少损失会发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时损失发生后为减少或程度所采取的一系列措施，目的丧生是阻止伤亡范围的扩大、减轻损失程度，并需要进行有效的恢复，防止开发教育工作中断。在房地产项目投资实践中，开发商可采用最少数项风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。
篇二：房地产开发投资风险有哪些
房地产投资的风险有哪些
房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，不可避免会存在各种风险，下面由店铺为大家整理的关于房地产投资风险的相关内容，希望大家喜欢!房地产投资风险简述
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
房地产投资风险种类
房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
(1)市场竞争风险。
具体是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
(2)购买力风险。
具体是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。
首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现
收益上的风险。
(4)利率风险。
具体是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。
具体是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
(6)财务风险。
具体是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款;二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
(7)社会风险。
具体是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨;当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
(8)自然风险。
具体是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素
往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
房地产投资风险产生原因
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策;三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
篇三：房地产开发投资风险有哪些
房地产投资风险防范及措施
一、房地产业投资风险产生的主要原因
1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。
2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。
3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
选择社会最需要的并具有较大的利润的投资项目，这也是房地产投资获得成功的一个重要因素。
2.在投资决策时考虑银行贷款利率提升的可能。银行贷款利率的提升是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。能够通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提升贷款利率的风险防范；最后，即时对银行贷款利率实行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。
3.采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，能够将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方能够充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，所以，房地产投资企业能够在合同中明确，如果因为承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。
4.健全监管机制，增强施工管理。工程项目的施工过程也是投资项目资金消耗的过程。在这个过程中不但不可能节约资金，而且很有可能会超出成本预算。所以房地产投资企业必须在签订合同时，认真审核每一项条款，确保经济利益。并聘请工程监理，对项目施工的全过程加以严格的监督和管理，以防止出现施工过程中因施工变动、工期、质量等原因而引发的风险。
5.通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业能够在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济
损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失实行补充。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。
三、结语
综上所述，因为房地产投资的特点，使得房地产投资企业不得不面临各种的风险，而且因为投资数额巨大，而且施工周期长，消费对象相对局限，因而必须在投资前期做好风险防范的应对措施，以在最大水准上避免风险，或减少因风险造成的经济损失，从而获得预期利润。
房地产投资风险防范及措施
篇四：房地产开发投资风险有哪些
房地产项目开发股权投资风险监控要点
房地产项目开发股权投资存在一定的风险，主要可以归纳为外部风险和内部风险两方面。外部风险往往是不可控的，因此本文着重阐述内部风险。
一、外部风险
下面先简单介绍一下外部风险。外部风险主要包括来自政府方面的风险和宏观经济周期风险。
(一)
政府方面的风险
房地产及其相关产业在国民经济中占据重要地位，也是国家财政收入尤其是地方财政收入的主要来源之一，同时关系到居民的切身利益，因此房地产行业受到政府部门高度重视和民众普遍关注，来自国家政策方面的风险对其影响相对其他行业更大。
1、国家宏观经济政策风险
来自国家宏观经济政策方面的风险主要有信贷政策、外商准入政策以及直接的行业调控政策等。这些风险是在不论一线还是二三线城市普遍存在的。
2、行政干预风险
房地产可以说是和政府关系最密切的行业，一举一动无不受到政府的管制甚至行政干预，这在二三线城市尤其明显。比如政府勒令企业修建河道、路桥等原本不应该由企业负责的工程，增加了企业的成本；甚至政府各部门之间利益冲突也可能殃及无辜企业，使企业正常经营受到影响。
(二)
宏观经济周期风险
房地产行业周期性比较强。在经济景气的时候，房地产也欣欣向荣；而在经济萧条的时候，房地产则深受其影响。因此，研究宏观经济周期对于规避房地产市场风险具有重要意义。
二、内部风险
房地产开发各个环节都存在风险，这些内部风险可以通过提高管理水平加以控制。
1、前期阶段
在做出投资决策前必须对项目进行详细的调查，做可行性研究，这可以说是风险控制最重要的一个环节。但往往这一环节因为时间紧而仓促完成，一些开发商甚至使可研流于形式，为了拿地而凑数字，为以后的项目管理埋下祸根。
前期研究应当涵盖项目当地投资软环境、地方经济发展前景、政府规划文件、项目地段、周围人文环境、基础设施配套情况、市场情况以及当地供应商情况等。
另外还要考虑开发商的文化、管理经验等。在控制权方面，即便是作为小股东，也要在公司章程中对管理架构做出有利于自身的规定，防止董事会被架空、大股东一股独大、投资反被套牢。
2、建设阶段
与项目市场定位相匹配的设计对项目的成败具有关键性作用，是风险控制的一个关键点。它决定了项目的定价范围和成本指标。设计的进度也对项目整体进度起着制约作用。一般应要求设计公司按照成本限额进行设计以控制成本。成熟的企业应当有与产品档次匹配的产品配置标准，并建立自己的设计方案库，以便于批量生产复制。
建设过程中对供应商尤其是总包商的选择至关重要。一些由建筑起家进入房地产领域的企业相对来说具有较强的成本控制能力。中国房地产业存在大量不规范的供应商，他们甚至可能以停工来要挟地产商来满足自己的条件。一不小心选错供应商会给以后的工程质量和进度管理埋下地雷。
3、销售与售后服务阶段
项目推广策略、定价方案、经纪公司的选择对于销售业绩都起着重要作用。而客户服务和物业管理对于品牌塑造和新客户开发的效果远比广告更强大。因此，选择已有既往开发业绩、市场形象较好的开发商作为投资对象可降低市场风险。
另外，在二三线城市投资还会面临人力资源短缺风险。中国的社会现实是“孔雀东南飞”，一线城市吸引了大量最优秀的人才，给二三线城市留下的人才相对较弱。这也是二三线城市投资特有的风险之一。这一现实难以在短时期内改变。
总之，在投资前要多调研，谨慎投资，投资后要严密监控被投资企业或项目的财务状况，结合其各项工作进度与计划进行比对，才能透过财务指标发掘出其真实进展情况，以便于采取适当的控制措施规避投资风险。
篇五：房地产开发投资风险有哪些
房地产投资的风险主要有哪些
房地产投资风险的定义
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
房地产投资风险的种类
房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
(1)市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。(2)购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
(4)利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
(6)财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款;二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
(7)社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨;当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
(8)自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
篇六：房地产开发投资风险有哪些篇七：房地产开发投资风险有哪些
房地产投资风险分类有哪些
房地产投资逐渐成为最具有吸引力的投资方式之一。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。下面是店铺为大家带来的房地产投资那些在所难免的风险，欢迎阅读。
房地产投资风险概述
投资风险泛指在投资过程中投资者遭受各种损失的可能性。房地产投资通过对预期的判断来获利的，因此在房地产投资项目的经济评价中，分析人员所运用的大量技术方案和经济数据中，未来情况的预测和估算占相当大的比例。由于未来的不确定性和人们主观的差异性，各种数据的未来值无法准确预测，其变动范围值也无法精确控制。根据这些数据计算出来的经济评价指标因此不可避免地会存在一定的不确定性，从而给投资项目带来风险。
房地产投资风险分类：自然风险
自然风险就是自然灾害(如洪水、地震、泥石流，风暴等)在房地产经营管理过程中对房地产造成的破坏和损害而形成的风险。一般而言，这些自然风险发生的概率比较小，但是一旦发生就会给企业造成比较大甚至是不可挽回的损失。
房地产投资风险分类：政策风险
在中国，政治经济环境和政府对房地产行业相关政策的变动都会给房地产企业带来不同形式的经济损失或机会，这对于房地产投资而言就是政策风险，如政治环境风险、房地产制度变革风险、产业政策风险、住房制度改革风险、土地使用制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险，经济体制改革风险、行政审批手续变化风险、法律风险等。
房地产投资风险分类：经济风险
经济风险的变现形式有很多，主要包括市场供求风险、财务风险、征地风险、融资风险和国民经济状况变化风险五大类。其中市场供求风险又包括购买力风险、单元住宅面积变化风险、住户规模风险;财务风险又包括通货膨胀风险、利率变化风险、税率变化风险、资金短缺
风险等。
房地产投资风险分类：社会风险
人文社会环境因素的变化会给房地产项目带来损失的可能性，这种可能性的存在就是社会风险，包括城市规划风险、区域发展风险、公众干预，住客干预风险等。这些风险的影响因素主要有城市规划因素、区域发展因素、公众干预因素、住客干预因素和社会治安因素等。
房地产投资风险分类：技术风险
科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动都可能给房地产开发商带来损失或机会，这就是所谓的技术风险，包括筑材料改变和更新的风险、建筑设计变动或计算失误风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑生产力因素短缺风险，信息不对称风险等。
房地产投资风险分类：经营风险
在整个开发过程中，房地产开发商若对项目经营不善则会导致预期收益不能实现或不足以补偿经营费用，这种可能性的存在就是房地产投资的经营风险。
房地产投资风险分类：国际风险
在涉外房地产项目开发中，开发商还面临国家关系风险、国家政治风险、国家投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险等。
篇八：房地产开发投资风险有哪些
房地产投资风险与防范
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。尤其近几年随着国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。因此，投资者在整个投资过程中应具备防范各种风险的意识和能力。针对房地产投资风险采取相
应的措施和方法，或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。本文就房地产投资风险及其防范对策作一初浅分析。
房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，将使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施及对策来减少风险损失。房地产投资风险有以下几种：
（一）
自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
（二）
政治风险是指国家政策、法律、法规的变化所带来的风险。他往往给房地产投资收益带来直接或间接的影响。如国家控制固定资产投资规模，将影响市场需求量;控制农业用地向非农业用地转化及土地有偿使用，将导致土地供给的减少及开发成本的增加;鼓励个人拥有住宅，将引起房地产需求结构和购买力的变化。特别是有关税收政策的变化，直接影响到房地产投资收益的高低。避免政治风险最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。
（三）
经济风险是由经济形势的变化所引起的对于需求市场的不利影响，这种影响可能是由于经济的滑坡对整个物业市场的影响，也可能是由于经济的发展对某一类型物业或某一特定的地区物业的影响。除了一个国家或地区经济发展总体速度的影响外，利率的调整、物价的变化对房地产的需求也会造成巨大的影响。
（四）
技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
（五）
内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
（六）
变现风险是投资者在将房地产转换成现金时，遭受损失的可能性。房地产投资周期长，变现性较差，因此很容易遭此风险，其中尤以土地投资和其他房地产投资常常必须在经过一个合理的时间之后才能将财产在投资市场上出手。变现风险与商业风险既有联系又有区别，商业风险是一般经营者所共同面临的风险而变现风险突出了房地产投资周期长、变现性较差的特点但变现风险最终又必然体现为商业风险。
（七）
市场风险为房地产市场供求关系的变化所引起的风险。对于房地产市场来说，由于短期内房地产供应的数量不能得到充分的调整，短期内房地产市场上租售价格基本上由需求决定，即短期内房地产市场上的供应相对于需求来说缺乏弹性，导致了房地产市场的不稳定和价格的大起大落。特别是对于开发投资来说，短期内的需求旺盛的景象往往会误导投资者的介入，结果极易导致激烈竞争。
由于房地产的不可移动性和受制于区域性的特点，决定了房地产市场是一个地区性的市场。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理，每一个房地产投资者对市场都有自己独特的观点。房地产投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资的决策只是基于对未来收益的估计。因此投资者可以通过密切关注当经济的发展状况、细心使用投资分析的结果避免某些市场风险。
（八）
国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
由房地产投资风险的特征可知，房地产投资者在投资过程中必须面对各种风险因素的作用，精明的房地产投资者不在于碰到这些风险，而在于能及早发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或者缓和、减轻、控制这些风险。由此可见，房地产投资者应该是风险管理的专家。实践告诉人们，投资的成功与否在很大程度上依赖于房地产投资者对风险的认识和管理。一般来说，我认为房地产投资者可以通过以下方法来控制风险。
（一）
高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。
（二）
加强投资环境预测，选择最佳投资区位，加强市场调查研究，寻找投资良机。投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：地理位置；交通、商贸状况及水电通达情况；医院、学校、菜市场；公园等娱乐休息场所；城市未来发展趋势等。
（三）
通过投资组合降低风险，“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里，”把这句话引入投资领域，就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。在相同的经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应，所以如果将投资项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益，这里需要注意的是，各投资项目之间的相关性不能太强，否则仍然起不到投资组合降低风险的作用。
（四）
关注政策变动，认准投资方向。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相
比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
（五）
开展财务分析。财务分析是指通过对财务报表有关项目进行对比，提示企业财务状况，为企业进行财务决策和财务计划提供依据。投资者在投资前投资运行中都应定期进行财务分析，一方面判断投资项目是否可行，另一方面通过财务分析来评判企业的偿还债务的能力，资产管理情况，综合财务状况等。进行及时合理的财务分析，有助于投资者及时发现风险并采取措施规避风险。（六）
健全监管机制，加强工程建设管理。工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望——既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。做好以下三点就可以有效控制房地产投资风险：首先，认真签定施工合同，保证经济利益；其次，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理；最后，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的房地产投资风险。
综合上述三者之间的联系，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应同时从主观和客观两方面采取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。主观上，投资者应树立强烈的风险意识，重视投资可行性研究，从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。
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