恩施土家族苗族自治州城市规划
管理技术规定
（2018年版）
恩施土家族苗族自治州人民政府
2017年12月
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目录
第一章总则 (2)
第二章建设用地管理 (3)
第三章建筑间距 (8)
第四章建筑退让 (11)
第五章建筑日照 (12)
第六章建筑规划设计 (14)
第七章规划指标计算 (15)
第八章市政公用设施 (19)
第九章附则 (24)
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第一章总则
第一条为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。
第二条恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。
涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。
其他县、市可参照执行。
第三条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。
第四条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施，国土、住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。
第二章建设用地管理
第五条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地利用总体规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求：
（一）符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求；
（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；
（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应当专题论证；
（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应当符合专项规划要求。
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第六条规划区内的建设用地管理，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。
各类建设用地使用性质的划分，应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。
控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。
城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。
临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建（构）筑物总建筑面积不应大于2000平方米。
第七条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，建设用地最小开发单元为5000平方米。
不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可批准建设：（一）公益性项目和市政设施项目；
（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；
（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；
（四）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；
（五）经规划论证可以进行建设的。
第八条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。
按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。
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建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。
建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。
工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。
第九条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及相关规划指标等内容。
用地规模达20000平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施项目，以及具有特殊功能的建设项目，应当编制修建性详细规划。
第十条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施，建成后将产权移交相关主管部门（其建筑面积不计入容积率）。1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。
居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。
表2.1 居住项目主要配套设施配建标准控制表
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1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。
1000户以上的居住项目应当配建幼儿园，幼儿园每班按30座计，配建面积按表2.2控制。
表2.2 居住项目配套幼儿园建设标准
幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确，其产权无偿移交，幼儿园建筑面积不计入容积率。原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交，幼儿园建筑面积计入容积率。
配建幼儿园应当位于接近公共绿地，便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准；活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。
第十一条用地建设强度指标应当依据控制性详细规划，并结合城市设计（规划策划方案）和专项规划的要求确定。编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。
单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，相关指标无法满足表2.3要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。
表2.3 建设容量指标控制表
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第十二条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：
（一）先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%；
（二）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求；
（三）满足先期建设部分所需的社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。
第十三条同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：
（一）各地块用地边界相接；
（二）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；
（三）建筑密度、容积率等规划控制指标不突破原批准总指标；
（四）若各地块规划用地性质或控制要求不同，合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变，且符合相关规划控制要求。
不同土地权属单位的相邻地块，各单位协商一致统一规划建设的，各地块规划指标不得发生变化。
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第三章建筑间距
第十四条建筑间距应当满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及城市设计等方面的要求。有日照要求的建筑物，其间距还应当同时符合本规定“建筑日照”有关规定。
第十五条相对布置的居住建筑、非居住建筑半间距按以下规定执行：
（一）居住建筑半间距：
1．建筑计算高度小于或等于27米的居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；
2．建筑计算高度大于27米、小于或等于54米的居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距不小于13米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍，且不小于15米；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍，且不小于20米；
3．建筑计算高度大于54米的居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为计算高度的0.2倍，且不小于15米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍。
（二）非居住建筑半间距：
1．建筑计算高度小于或等于24米的非居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；
2．建筑计算高度大于24米、小于或等于50米的非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距不小于11米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.3倍，且不小于13米；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.45倍，且不小于18米；
3．建筑计算高度大于50米的非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为计算高度的0.15倍，且不小于13米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍。
第十六条居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按照以下规定执行：
（一）相对布置夹角小于或者等于45度的，不小于本规定第十五条的相对
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面各自半间距之和。
（二）相对布置夹角大于45度或建筑错位布置，且至少有一个相对面为山墙的，山墙面半间距按表3.1执行。
表3.1 建筑山墙面半间距表单位：米
注：H—建筑高度
第十七条下列各类建筑的间距，按照以下标准执行：
（一）建筑计算高度6米以下的门卫房、配电房、垃圾收集站房、车行（人行）出入口、雨篷等附属建筑物与其他建筑物之间的间距，应当符合相应规范，且不小于4米；
（二）工业、仓库等建筑之间间距，按建筑防火等相应设计规范执行；
（三）无裙楼或裙楼以上的商住混合建筑按居住建筑计算间距；
（四）同一裙楼上的各塔楼之间的建筑间距以本规定第十五条、十六条相关条款执行，其建筑计算高度可扣减裙楼的建筑高度；
（五）同一项目内的步行商业内街、寺庙以及低层合院建筑等具有特殊功能布局要求的建筑之间的间距可按消防间距控制，并考虑采光、通风、人行尺度等相关要求；
（六）若相邻地块已完成建设，且不满足后退建筑半间距要求的，新建建筑应按规定退足自身建筑半间距，并同时满足消防、通风、采光等相关要求。
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