特色小镇的开发架构、商业模式、投融资模式
特色化是小镇发展的前提，旅游化是特色小镇发展的有效路径，资金、土地扶持是基本保障。特色小镇重在特色产业和资源，形成一个强势资源或产业的带动，周边其他产业逐步加入并完善的过程。让优势得以凸显，并最终形成特色小镇独享优势。
放置在当下的时代背景，特色小镇需要占据和发展的特色资源主要是非传统资源。随着工业化进入中后期、产能过剩，传统的矿产等硬资源价值下降。而互联网、大数据、青山绿水、传统建筑、古代村落、特色文化等非传统资源（软资源）的价值大大提升。大数据、金融、文化创意、历史经典产业等将成为新的低碳、绿色产业。
关于特色小镇的建设，有着明确的指导细则：
一是明确建设规模，从浙江省实践的结果看，小镇建设面积一般控制在 1 平方公里左右为最佳；规划面积一般控制在 3 平方公里左右（旅游小镇适当放宽）;
二是明确建设标准，实施中以 A 级景区建设标准实施；典型的有河北省和浙江省，例如，浙江省要求所有的特色小镇都要建成 3A 级以上景区，其中旅游类特色小镇要按照 5A 级景区标准建设。
三是明确投资要求，要求具有一定投资规模，例如，浙江省原则上要求三年投入 30-50 亿，旅游小镇可适当放宽条件。
开发架构：产业与旅游双核驱动
关于特色小镇的开发，一般包括了 7 个部分，如下图：
1.特色产业引擎
当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主。
2.旅游引擎
吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。
3.核心产业园区
包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中体现。
4.休闲聚集区
聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人流并扩大其消费。
5.产业延伸环
围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团分布。
6.获取土地开发收益的重点
包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集居住，外来游客居住等。
7.社区配套网
服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。
其中，特色产业开发是核心，不仅涉及了产业本身的生产制作，还会延伸到服务性质的第三产业，与其相关的应用以及教育和研究事业。
具体而言，特色产业开发具体落地架构主要分为 事业导入与产业开发两个方面：
事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。
产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
第二大核心开发是旅游项目，旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。
旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。
休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。
居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
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商业模式：
5 种类型
特色小镇的参与主体构成以企业主体，政府阴引导、服务，负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，在市场运作的基础上，引进民营企业建设特色小镇。
商业模式主要有以下几种类型：
1、土地一级开发
仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
2、二级房产开发
包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
3、产业项目开发
一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。
4、产业链整合开发
两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
5、城镇建设开发
城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。
及 投融资模式：投融资以及 PPP
特色小镇的投融资流程如下所示：
主要以构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
投资平台建构
包括两大块，一块是城市投资；一块是旅游投资
城市投资包括健康、水利、健康投资；旅游投资包括文化投资、农业投资、养老投资等
多种融资方式
包括基金资金、开发性银行政策资金、PPP 开发资金、商业银行信贷资金、ABS 资产证券化、政府贴息、贷款资金等
外部资源导入
导入九鼎投资、中兴通集团、中国健康产业基金、绿维文旅控股、赛伯乐、发改委 PPP 项目办公室、全经联等投资；
导入大量优质的 IP 资源，包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。
特色小镇 PPP 模式