房地产开发项目可行性研究报告（大纲）房地产开发项目可行性研究报告（大纲）
一、总论
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：_________________________________
（2）建设地点：_________________________________
（3）建设单位：_________________________________
（4）企业性质：_________________________________
（5）经营范围：_________________________________
（6）公司类别：_________________________________
（7）资质等级：_________________________________
（8）企业概况：_________________________________
（9）工程概况：_________________________________
（10）资金来源：________________________________
3．可行性研究报告编制依据
4．可行性研究报告研究范围
5．研究结论及建议
6．主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1
表1
项目主要经济
技术指标
2丨总建筑面积丨平方米
3丨建筑容积率
------------ 1
4丨小区绿化率丨％
------------ 1
5丨户均面积多层住宅丨平方米/户
联排低层住宅丨平方米/户
------------ 1
6丨地下停车库车位
平方米/车位
联排低层住宅丨元/平方米
------------ 1
8丨地下停车库丨元/位
------------ 1
9丨建设投资丨万元
------------ 1
10丨每平方米建设投资丨元
11丨投资利润率
------------ 1
12丨全部投资财务内部收益率（税前）丨％
------------ 1
13丨全部投资财务净现值（税前）丨万元
------------ 1
14丨全部投资投资回收期（税前）丨年
二、住宅市场分析与营销战略
1．当前住宅市场现状2．商品房市场现状与市场需求3．商品房的市场需求及发展4．当前住宅市场面临的矛盾和问题5．营销战略
三、项目选址及建设条件1．项目选址2．建设条件2．1 位置优越2．2 交通方便
2．3 建设场区“五通”条件具备
供水：__________________________________
供电：__________________________________
煤气：__________________________________
通讯：__________________________________
场地：__________________________________
2．4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全2．5 土地征用情况
四、建设规模及功能
1．建筑面积的内容
1.1 I 多层住宅 丨建筑面积 m
2．功能设施标准
2．1 建筑使用功能
2．2 设施标准
（1）住宅装饰及设施标准
（2）小区配套设施
2．3 住宅户型规划
3．工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表 2 表2
览表 序号丨 项目名称 丨 说明
主要工程量一
1丨土建工程 丨建筑面积
------- 1
1. 3 | 地下停车库丨建筑面积m2
H ----------------------------------------- 1 -------------------------------------------------------------1 2|给排水工程|水箱、水池、水泵机房
H ----------------------------------------- 1 -------------------------------------------------------------1 3|普通消防系统|住宅区
H ----------------------------------------- 1 -------------------------------------------------------------1 4|变配电工程（强电）|配电房变配电设备
H ----------------------------------------- 1 -------------------------------------------------------------1 5|照明工程|小区照明
H ----------------------------------------- 1 -------------------------------------------------------------1 6|通讯工程|普通电话配线（端子接单元口）
丨火灾报警及安全监视丨公共场所火灾报警，可视防盗门
丨通风工程 丨地下停车库通风
丨闭路电视
丨住宅区 五、建设方案 1 ．建设场地环境
1．1 地形
1 ．
2 场地自然条件 （1）地貌： ________________________
（ 2）水文地质： ___________________
（ 3）地震裂度： ___________________
（4）地基土工程地质评价： 2．总体规划布局 2．1 片区规划 2．2 小区整体规划设计原则 2．3 总平面布局 2．4 交通组织 2． 5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标 见表 3。 表 3 项目建筑技术 经济指标 10丨室外工程
---------------------------- 1
4丨地上建筑面积平方米
10 |停车地上| 不停车T
地下
3．建筑方案设计
3．1 建筑方案总体构思
3．2 平面设计
（1）住宅。住宅经济技术指标见表4
表4
技术指标
项目住宅经济
I
序号丨指标名称
指标
套内使用面积
单位
平方米／套
2丨住宅标准层总使用面积丨平方米
3丨住宅标准层总建筑面积丨平方米
4丨住宅标准层使用系数丨％
5丨套内建筑面积丨平方米5．1 多层住宅平方米／套
5. 2丨多层住宅b型丨平方米/套
5. 3丨联排低层高档住宅c型丨平方米/套
6丨户内平均居住人数丨人/户
7丨居住户数丨户
8丨居住人数丨人
2）公用建筑
3．3 立面设计
4．结构设计
4．1 基础造型及处理
4．2 上部结构
5．公用设施方案
5．1 供水排水
5．2 供电
（1）供配电系统。
（2）照明及电力设备。
5．3 供气
5．4 中央空调
5．5 弱电设计
6．消防
7．环境保护
六、项目实施进度安排
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
_____ 年_____ 月_______ 日：项目建议书批复。
_____ 年_____ 月______ 日——________ 年 _____ 月______ 日：编制可行性研究报告并报批。
_ 年_____ 月______ 日——________ 年 _____ 月______ 日：建筑方案设计。
七、投资估算与资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5 和附表1 表5
项目投资估算单位：万元
I
丨序号丨项目丨开发产品分期计划进度I
成本I --------------- 1--------------- 1--------------- 1 -------------- 1
丨土地费用
2丨前期工程费
3基础设施建设费
4丨建筑安装工程费
5丨公共配套设施建设费
6丨开发间接费
丨管理费用
丨销售费用
9丨开发期税费
10丨其他费用
11丨不可预见费
合计
2．资金筹措
详见附表2
八、经济效益分析1．住宅销售价格
2．销售进度及付款计划
本项目计划在_______ 年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表（%）
项目丨合计丨1 I 2 | 3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
3．税费率
本报告采用的各种税费率见表7
表7
税费率表%)
I
税费项目丨税费率丨税费项目
税费率丨
营业税丨丨土地增值税
城市维护建设税丨丨公益金
法定盈余公积金教育费附加费
房产税 （按租金 ） I
项目盈利能力详见附表 3~~附表 7
表8
析表 （％）
T I
I 丨内部
收益率丨净现值 投资回收期丨 I
I I （%） I （万元） （年）I 企业所得税 任意盈余公积金 不可预见费 L
敏感性分
全部投资 （所得税1
序号丨 项目
丨变动幅度
0 I基本方案
1 I开发产品投资
售房价格
3丨预售款回笼进度
租房价格
5．清偿能力分析
6．资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析详见附表3-8 ，资产负债分析详见附表3-9 。7．敏感性分析
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8 及敏感性分析图（略）。
8．临界点分析
详见表9
表9 临界点分析表
I
敏感因素丨基本值丨临界点丨
全部投资税前内部收益率
期望值
开发产品投资（万元）丨丨最高值
售房价格（元/平方米）丨丨最低值
土地费用（万元）丨丨最高值
售房面积（平方米）丨丨最低值
9．主要经济指标
项目的主要经济指标见表10。
表10 主要经济指标表
序号丨名称丨单位丨数据丨备注丨
i建设规模
1房地产开发产品总建筑面积平方米
1. 1商品房销售平方米
其中：多层住宅平方米
地下停车场
1. 2丨出租房
I 地下停车场
ii 1 经济数据
总投资
万元
2I
资金筹措 万元
其中：资本金
万元
使用预售房款 万元
3I
经营收入 万元 年平均平方米
平方米
平方米
4
经营税金及附加
万元
年平均
5
总成本费用
万元
年平均
6
利润总额
万元
年平均
7
所得税
万元
年平均
8
税后利润
万元
年平均
9
土地增值税
万元
年平均
iii
财
1
商
【
2 商
I
3
商
f 务评价指标
品房投资利润率
％
品房投资利税率 ％
品房资本金净利润率 ％
4全部投资内部收益率（所得税前）％
5全部投资投资回收期（所得税前）年
6全部投资内部收益率（所得税后）％
7全部投资投资回收期（所得税后）年
8资本金内部收益率％
九、风险分析及对策
1．市场风险分析
2．经营管理风险分析
3．金融财务风险分析
房地产开发项目可行性研究报告（大纲）
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