AA 房地产生长股份有限公司
项
目
开
发
业
务
管
理
办
法
提
纲
一、市场拓展 1、土地信息获取 ································································· （第四条，N 天）
2、投资意向前期市场调研 ····················································· （第五条，15 天）
3、意向土地连续跟踪 ··························································· （第六条，45 天）
4、土地通告及竞买 ······························································ （第七条，21 天）
二、营销策划 1、项目可研前期市场调研 ····················································· （第八条，15 天）
2、土地购买前期深度市场调研 ················································ （第九条，15 天）
3、项目启动前期市场深度研究 ················································ （第十条，30 天）
4、项目亮相前准备 ························································· （第十一条，192 天）
5、项目亮相 ·································································· （第十二条，60 天）
6、项目公然期 ································································ （第十三条，30 天）
7、项目开盘销售 ······························································ （第十四条，15 天）
8、项目日常销售 ······························································· （第十五条，N 天）
9、项目清盘 ··································································· （第十六条，90 天）
三、工程建立 （一）修建安装工程 1、筹划方案设计及内部审批 ·································· （第十七～二十一条，100 天）
2、项目筹划方案政府报批 ···································· （第二十二～二十四条，62 天）
3、单体工程设计 ··············································· （第二十五～二十七条，43 天）
4、单体工程预算与招投标 ······································ （第二十八～三十条，102 天）
5、单体工程施工 ················································· （第三十一～三十四条，N 天）
6、单体工程竣工、验收、存案、交房 ······················ （第三十五～四十二条，N 天）
（二）市政配套与园林景观工程 1、市政配套与园林景观方案设计 ··························· （第四十三～四十六条，N 天）
2、施工图设计 ················································· （第四十七～四十九条，N 天）
3、市政配套与园林景观工程预算体例与招投标 ··············· （第五十～五十二条，N 天）
4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收 ··············· （第五十三～五十四条，N 天）
四、物业治理 1、物业招标 ································································ （第五十五条，N 天）
2、单体工程施工 ················································· （第五十六～五十七条，N 天）
3、担当验收、入住准备 ········································ （第五十八～五十九条，N 天）
4、前期物业治理办事 ·············································· （第六十～六十一条，N 天）
总
论
第一条
制定本步伐的目的是为了使公司运营步伐化、范例化。在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学范例的流程和标准来指导事情的进行，以获取高效实时的事情结果。
第二条
项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建立”、“物业治理”等事情。项目开发历程中所涉各项业务事情均有开始条件、标准时限、所涉单位、事情事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。
第三条
本步伐以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、治理入住为要害事情节点。事情流程及相关时间节点详见《AA 生长项目开发流程时标网络图》。本标准及网络图中所指的各项事情的开展时间均为最迟的时间，在实际事情中为了科学、公道的节约开发周期，可以凭据具体情况提前开展相关事情。
第一章 市场拓展 第四条 土地信息获取 一、开始条件：生长部（分子公司开发部）设立 二、标准时限：由公司每年年度筹划中土地购买筹划所列时限决定
三、事情结果：获取切合公司生长战略的地块信息，包罗政府出让地块、相助型地块和其他类型土地信息。
四、所涉单位：生长部、分子公司开发部 五、事情事项：
公司生长部、分子公司开发部：
1、信息获取渠道建立 增强与政府职能部分（以土地、筹划部分为主）的干系建立，特别注重与主管领导干系的创建； 加深与业内人士（包罗房地产开发企业市场前期人员、中介署理公司、媒体等）相同，以及增强其他种种社会资源干系（产权中心、清算中心、拍卖行等）的创建。
2、土地信息获取 （1）政府职能部分拟出让土地 （2）其他开发商拟转让或寻求相助 （3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变动手续浅易且可用于房地产开发的土地）
3、深入了解土地信息、土地项目开端判断和甄选、土地项目上市运作 （1）政府拟出让土地 ① 通过土地职能部分详细了解拟出让土地根本情况，包罗土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地筹划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、修建密度、限高等）、土地拟定上市筹划（土地上市时间、上市方法、
土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买包管金等）以及土地交付使用条件。
② 开端估算土地公道成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。
③ 凭据②中的初略测算，甄选适合公司生长战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。
④ 本地块项目适合公司生长，迅速地与土地生意业务部分（特别是主管土地上市事情的相关领导）联系，积极与土地相关部分相同、运作，重新拟定土地上市筹划（使得政府土地上市时间摆设最宜于公司资金摆设），提高土地竞买人资质要求（国度一级开发资质）和履约包管金等。
（2）其他开发商拟转让或寻求相助 ① 与相助方取得联系，告竣开端相助意向，并详细了解拟出让土地根本情况，包罗土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地筹划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、修建密度、修建限高等）、相助方开端拟定土地价（土地转让价或相助开发折价）、以及土地开发转让资金支付方法。
② 通过土地、筹划职能部分核实相助方所提供土地所有权、筹划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。
③ 凭据相助方拟定土地价，预计开端地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。
④ 凭据③中的初略测算和公司资金现状及摆设，同时结合公司生长战略，开端判断该相助项目是否适合公司开发（含相助
开发）。
⑤ 当④中的开端判断项目适合公司开发（含相助开发）时，一方面通过种种渠道了解相助方（包罗实力、配景、信誉等），阐发相助方拟转让或相助开发项目深条理目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。
⑥ 凭据市场调研数据，重新评估阐发相助项目，拟定土地心理底价、项目相助方法、款项支付方法等，与相助方进行深入相同，制定谈判本领战略，最终告竣项目相助。
第五条
投资意向前期市场调研 一、开始条件：土地信息的获取 二、标准时限：15 天 三、事情结果：土地开端判断 四、所涉单位：生长部、分子公司开发部、工程部 五、事情事项：
（一）生长部、分子公司开发部：
1、地块现场踏勘 对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
2、了解地块周边配套 了解地块周边商业、教诲、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。
3、了解地块区域未来筹划
详细了解地块所属区域的未来 3—5 年的筹划，并阐发区域未来筹划对项目以后开发的影响和支撑作用。
4、项目本钱开端测算 了解本地的建安本钱、政府收费项目和具体情况。
5、本地房地产市场状况 产物形式、市场代价、市场格式、生长趋势及前景、开发周期摆设。
6、获取地块现状图（四至电子文件），提供给前期筹划部 （二）工程治理部 1、修建行业调研（10 天，土地信息获取后开始执行）
了解本地修建行业企业根本状况（包罗修建企业的经济实力、技能水平、产物质量、信誉等）、种种结构修建（砖混、框架、剪力墙等）的建安本钱、修建质料（钢筋、水泥、砂石料等）代价水平。
2、工程本钱初算（5 天，上一项事情完成后开始执行）
结合本地修建市场根本状况和项目自身情况，开端测算项目的工程建立本钱。
第六条
意向土地连续跟踪 一、开始条件：投资意向前期市场调研完成 二、标准时限：应大于 45 天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地通告宣布前完成。
三、事情结果：项目投资意向书、项目可行性研究陈诉、项目投资决策
四、所涉单位：战略委员会、生长部、分子公司开发部、工程部、营销策划部、前期筹划部 五、事情事项 （一）生长部、分子公司开发部 1、土地开端判断并出具详细结果（5 天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）
① 宗地详细情况 ② 项目主要经济技能指标阐发等 ③ 获取意向地块预计底价、履约包管金要求和上市时间筹划等信息。
④ 潜在竞争敌手的开端了解。
2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）（10 天，土地开端判断完成后开始执行）
① 宏观市场根本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争水平）； ② 微观情况（位置优势、代价水平）； ③ 项目开端经济测算阐发； ④ 项目投资的理由和项目前景阐发； ⑤ 项目主要障碍和根本风险阐发； ⑥ 项目立项前期用度等。
3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。
4、如项目立项，进行区域市场深度调研。（10 天）
5、在调研的底子上，草拟项目可行性研究陈诉（可行性研
究陈诉模板见附件二）（项目投资立项确定后 15 天内完成）
① 项目区域配景阐发：区域内宏观经济、微观经济以及生长前景平阐发。
② 区域市场深度阐发：项目周边及辐射范畴内的客户阐发、产物阐发、市场竞争阐发等。
③ 项目在区域房地产市场的根本定位和生长，以及项目所在都市地理位置阐发。
④ 可研根本定位：项目可行性研究的根本定位一般包罗项目定位、客户定位、产物定位等。
⑤ 拟定项目开发进度筹划（主要是项目开发建立和销售进度筹划）。
⑥ 项目经济指标测算：本钱利润测算（针对多个方案进行开端本钱测算、利润阐发及比选）、敏感性阐发、现金流量阐发、项目资金来源与支出阐发（包罗付款筹划）等。
6、向战略委员会提交项目可行性研究陈诉草案。
7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。
（二）战略委员会 1、项目投资审批 ① 项目投资意向书的审批（便是项目投资立项审批）。（15天，收到生长部提交项目投资意向书后执行）
② 项目可行性研究（项目投资审批）审批。（15 天，收到生长部提交项目可研陈诉后执行）
（三）工程治理部
1、提供涉及项目工程类的本钱底子数据（5 天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）
2、协助生长部（分子公司开发部）对多套项目筹划方案进行精确的本钱测算（10 天，项目投资立项确定后开始执行）
3、凭据项目地块现状和开工条件，协助生长部（分子公司开发部）拟定项目开发进度筹划（5 天，上一项事情完成后执行）
（四）营销策划部 1、市场阐发（10 天，项目投资立项批准后开始执行）
参加市场调研，协助生长部对地块周边及辐射范畴内的客户、产物、市场阐发等进行阐发。
2、项目可研定位（5 天，上一项事情完成后开始执行）
凭据调研结果以及经验数据进行客户和产物阐发，协助生长部（分子公司开发部）完成项目定位、客户定位和产物定位。
3、凭据项目地块现状和...