玉湖花苑开发建设项目可研报告
第一章
总论
1.1 项目名称 玉湖花苑开发建设项目
1.2 项目建设单位 市三鑫房地产开发有限公司
1.3 项目建设单位性质及法人代表 企业所有形式：股份制民营企业 公司法人代表：股东 A，B、C
1.4 建设地点 市青龙大道原 107 国道与白沙路交叉口 AA、BB、CC 地段。
1.5 建设性质 新建
1.6 主要建设内容 总建筑面积 20 万 m 2 ，其中：商业面积 11000m 2 ，住宅面积 18 万 m 2 ，幼儿园 1800m 2 ，物业管理、银行、工商、电信公用等 7200m 2 ，停车位 980
个，总户数 1600 户。项目分三期。
1.7 建设期限 2012 年至 2016 年
1.8 总投资及资金筹措 项目总投资 58899 万元，其中：固定资产投入 54799 万元。流动资金投入 300 万元，递延资产 3800 万元。
资金筹措方式为：企业和股东自筹 17669 万元（含售房款投入），银行贷款 10000 万元，融资和国外贷款 10000 万元，承包垫资 16230 万元。
1.9 项目效益及综合评价 项目达产后，实现销售收入 82824 万元，实现税金 4679.6 万元，实现利润 19245 万元。
1.9.1 综合评价 1.9.1.1 三鑫房地产开发有限公司开发玉湖花苑项目是市地段最好。市区条件非常优越，加之市场条件下，房地产为主兴起和土地的有偿使用，大量有钱农民进城加上常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件的需求增长，玉湖花苑建设必将掀起市城市建设的又一轮新高潮，构筑一座新城，成为城市建设新的亮点。
1.9.1.2 市现有总人口 130 万，城市人口达 40 万还在增加，未来几年 107国道的改线将对该地块的居住带来便利和商业品牌的树立带来了得天独厚的条件。市玉湖花苑项目的建设对整个白沙片区的居住环境及其生活品质的
形成起着无可替代的提升作用，具有极高的经济效益和社会效益。
1.9.1.3 玉湖花苑总投资 58899 万元，开发 20 万 m 2 左右，总收入 82824万元，安置 1600 户城镇化住房，980 个车位，项目分三期建设，建设期二年，销售完成 3 年，共 5 年期，投资利润率 33%，申请借款融资 1 至 2 个亿元，承建包头垫小部分资和售房款用于项目滚动开发完成。
项目是可行的，从安排农民有钱人进城，从本地开煤矿小老板，从外地创业回来的加上 107 国道改道成会市青龙大道主干道将带来大的客户群。
是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。
1.10 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标 表 1-1 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 征地 万 m 2
7
2 总建筑面积 万 m 2
20
3 其中：商业面积 万 m 2
1.1
4 住宅面积 万 m 2
18
5 幼儿园面积 m 2
1800
6 银行、物业、电信综合面积 m 2
7200 按规划设计为 7 总停车位 个 980
8 总户数 户 1600
9 建设密度 % 24.9
10 绿化率 % 39.5
11 项目定员 人 1200
12 管理人员 人 20
13 承包人用工 人 1180
14 总投资 万元 58899
15 自筹资金 万元 17669 一期售房款再投入部分 16 银行贷款 亿元 2 其中：1000 万元高点利息 17 承包垫资 万元 16230 股东投入 18 投资回收期 年 5 含建设期 2 年 19 投资利润率 % 33
20 投资利税率 % 41
1.11 法人代表基本情况 ，男，今年 43 岁，中专文化，民主党派，本地人，九十年代开始经商当老板，先后当过基建老板，开过煤矿，开过工厂，二十年代选准房地产开发项目，他具有二十多年从事经营管理经验，坚持诚信经营，有强烈开拓进取精神和社会责任感。依法纳税，有好的合作伙伴 A、B、C。
1.12 可行性研究报告编制依据 （1）中央、地方和部门有关建设部和国家土地资源部发展的方针、政策及有关规定； （2）《国家建设部综合开发项目和资金管理暂行办法》及国家和地方制
定的其它住房开发政策、规定； （3）国家建设部综合开发办颁发的“国家住房综合开发建设大纲； （4）国家、省、市建设部发展十二五规划； （5）中共市委、市人民政府关于加快城镇化建设的决定； （6）玉湖花苑《建设项目选址意见书》； （7）玉湖花苑《用地红线图》、《规划设计平面图》 （8）市计划、国土、规划部门有关项目工程建设的审批文件； （9）其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料； （10）业主单位提供的有关资料作附件。
1.13 业主单位基本情况 市三鑫房地产开发有限公司，是经市工商行政管理局于 2011 年 6 月 1日注册成立，注册号：430481000020087，注册资金 800 万元，经营范围：房地产开发与销售，公司现有员工 1200 人，其中：公司管理人员 20 人。承包建筑工人 1180 人。项目分单项工程承包给施工单位，以 1-13 栋发包。公司运作开发玉湖花苑总建设面积 20 万 m 2 ，其中住宅 1600 套，18 万 m 2 ，商场面积 1.1 万 m 2 ，幼儿园 1800m 2 ，综合面积 7200m 2 ，车位 980 个。公司正在运作开发二三期。
第二章
项目背景及必要性
2.1 项目背景 是一个新兴城市，发展潜力巨大，全市拥有总人口 141 万，市区常住人口 40 万左右，总面积 2656 平方公里，政府大力实施开放带动战略，目前社会经济已进入发展的快车道。南临广东，是 C 经济战略重点“五区一郎”的南大门，是内陆地区主要接受粤、港、澳经济辐射、积极承接珠三角产业转移的前沿地。水陆空交通俱全，京广铁路、107 国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的 1817 省道横贯东西，武广高速铁路纵穿全境。随着市城市建设的飞速发展，城市面貌的日亲月异，实现市委政府提出的“建设生态城市，打造三湘明珠”，2020 年为提升城市品位，扩大城市规模，公司法人先生组阁 A、B、C 等钱老板成立了市三鑫房地产开发有限公司，由桂花苑小区调整为市玉湖花苑，在运作过程中得到了 A，B 等钱老板的大力支持。项目正在开发建设中。
2.2 项目建设的必要性 2.2.1 市城市建设远远不能适应城市发展需要。拥有总人口 130 万，市区常住人口 36 万，每年转移农村劳动人口 1 万多人。全市人口自然增长率为 6.5%左右，2012 年统计城镇化率不到 40%，今后城镇水平不断上升，大量有钱农民、商人进入市区的需要。
2.2.2 玉湖花苑的规划建设将对加速市城市建设，提高城市品味，增强
城市的凝聚力和辐射力，满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进社会进步和经济发展起到重要作用。
2.2.3 玉湖花苑是城市社会经济发展需要 是 2020 年要实现“双四十”，创建中等城市的发展目标，必需具备相应的基础设施与之配套。该项目位于城区南端，环境宁静优雅，周围无污染工业，项目的建设对开发建设好城南片区的市民提供一个安全、舒适、方便、宁静、优美而充满现代城市生活气息的居住环境，提升城市品味，创生态园林城市，打造“三湘明珠”尤为重要。同时，对周边土地开发利用带来更大的社会和经济效益，对美化城市、改善投资环境、体现城市特色、展示城市风貌也将起到积极作用。
2.2.4 玉湖花苑是开发城市高尚住宅小区的需要 市玉湖花苑项目位于市青龙大道原 107 国道与白沙路交叉口地段，工程性质为综合性住宅小区。该项目建设基地北面为 107 国道，北面为实验中学，西面是白沙小区，东面为城市狮子岭公园，周边配套服务设施比较完善。未来几年107国道的改线将对该地块的居住带来便利和商业品牌的树立带来了得天独厚的条件。市玉湖花苑项目的建设对整个白沙片区的居住环境及其生活品质的形成起着无可替代的提升用用，具有极高的经济效益和社会效益。
2.2.5 是解决城市居民居住环境的迫切需要 常住人口 40 万人左右，规划到 2020 年，远期达 60 万人的中等城市。近年来，全市国民经济持续、稳定、健康发展，居住建设取得了很大成绩。
人均居住面积由 1977 年的 3.98 平方米。金融业提供的资源表明，银行现各项存款多达 55.8 亿多，表明将对居住条件高质量的需求增长，玉湖花苑建设具有较大的市场潜力。由于旧城改造困难大，居住环境质量上不去，人们对改善居住条件和提高居住水平意识逐步增强，迫使城市为他们营造更为良好的生活环境空间。
第三章
项目建设条件
3.1 项目区概况 3.1.1 市概况
位于 C 东南部，总面积 2656 平方公里，总人口 1 4 1 万人，是神农创耒之地，炎帝在此发明耒耜，开创了中华农耕文明；纸圣蔡伦诞生于，蔡伦发明造纸术，使东方文明领先世界一千多年。秦初建县东汉置郡，元朝设州，明清以来均为县治，素有“荆楚名区”、“三湘古邑”的美誉。既是一座有两干多年历史的文化古城，也是一个具有光荣传统的革命老区，是湘南暴动的主战场，朱德曾在此发行了中华苏维埃政权第一张劳动券，抗战时期曾一度为临时省会所在地。素有国家级“能源之乡”、“汉白玉之乡”的美誉，已探明矿产达 45 种之多，其中煤炭储量达 5．1 亿吨，为全国产煤百强重点县市之一，居湖南县市之首。近年来，坚持“生态，绿色崛起”的发展理念，大力推进林业生态建设，森林覆盖率达 39％，城区绿化覆盖率 35％。成功创建了全国“油茶之乡”、“楠竹之乡”。开发建设了蔡伦竹海旅游风景区，竹子连片 1 6 万亩，亚洲最大，是一座天然的氧吧，被评为国家级水利风景区、省级森林公园；还有国家级耒水湿地公园。
勤劳智慧的人民在市委、市政府的正确带领下，创造了“大交通、大电量、大人力、大平台”等“招商元素”。四大元素推动了经济的快速发展，也必将为海内外前来投资兴业的客商创造机会创造财富。
3.1.2 交通
是 C“五区一廊”南大门，自古以来便是南北内陆贸易的必经之地，东汉时就成为盐、铁、布匹的集散地，现在更是形成了“水陆空”立体交通网络。耒水、舂陵江四季通航，500 吨的船舶可直达湘江。107 国道、京港澳高速、京广铁路、京广高铁纵穿南北，连通闽南、蘸南的 320 省道横贯东西；特别是京广高铁在设站，到广州只需 90 分钟，到长沙最快 45 分钟，到武汉1 50 分钟以内，直达北京仅需 6 小时，融入了“北京 6 小时经济圈”，已进入“高铁时代”。201 3 年年底运行的南岳机场距 40 公里，从高铁西站经耒云快线直达南岳机场仅需 1 5 分钟，将迈入“高飞时代”。
3.1.3 看电力 是 C 最大的县级能源基地，水电火电并举，国网地网共用，年总电量达 15 亿 KWH，电力充足，电价低廉。境内有 C 最大的火电厂——大唐发电厂，总装机容量 130 万千瓦。还拥有广东韶能集团投资 18 亿元兴办、装机容量为 30 万干瓦的“韶能集团电力板块”，通过 110KV 线路与郴电国际联网。现有耒中水电站、上堡水电站、遥田水电站、耒杨综合利用发电厂四大电厂(站)。
地方电网电价约为 0.52 元/KWH。此外江苏远景风力发电项目、阳光凯迪生物质发电项目、岱朗光电新能源项目落户，大力开发新能源，届时我市
的电力资源将更加丰沛，电价将更有竞争优势。
3.1.4 看房地产 市房地产自 2003 年起进入初步启动阶段，2008 年以本地开发商为主体的开发进入房地产发展的一个小高潮，2010 年为“房地产崛起之年”，本地、外来开发商大面积拿地，争相开发，开发面积急剧上升，单价也被提升到从未有过的高度。每平方米 3800 元左右，比北京、比上海、比深圳房价是太低。近几年城市建设发展迅猛，改建了神农路、城北路等样板街，新建了德泰隆路，金华路等 20 余条道路，城区面各由 2000 年的 22.87 平方公里扩大到 2012 年的 40 平方公里，城市规划匡架扩大，地产发展速度满足不了城市人口变迁的需要。
3.2 项目建设条件 市三鑫房地产开发有限公司开发玉湖花苑项目条件已具备，前期工作已完成，一、二期正在开发，筹措建设资金到位后全面起动。
3.2.1 项目选址已具备的条件 玉湖花苑是“建设生态城市，打造三湘明珠”的重大举措，着重于生态、城市的构造，人文景观与自然相结合。整个小区严格控制其人口容量和建筑容量，以建设生态景观、调整绿化园林结构，创建人居环境为主要目的。使
人民居住在小区中，享受自然，融入自然。
3.2.2 有利于项目的开发建设条件 经济成本低，将闲置土地和加以利用，可操作性强，由市政府及市三鑫房地产开发有限公司建设，有很好的地位优势，群众工作好做，受社会干扰因素小。根据实际情况，开发一位到位，避免土地闲置和浪费。
3.2.3 地理位置优越的条件 市玉湖花苑项目位于市 107 国道与白沙路交叉口地段，工程性质为综合性住宅小区。该项目建设基地北面为 107 国道，南面为灶市小学，西面是白沙小区，东面为城市花园，周边配套服务设施比较完善。小区的东边不远处即是耒河。身居居住小区内，环境幽静、雅致，是理想的居家之处。
3.2.4 买方市场已具备的条件 随着人们生活水平的提高，环境意识逐渐加强，居民崇尚自然对绿色环境的渴望日趋强烈，玉湖花苑小区力求为居民创造一个安全、舒适、方便、宁静、优美面又充满生活气息的生态居住环境。加上国道改道，拆房住户赔钱要认购新房。
第四章
项目建设方案
4.1 建设方案和建设规模 4.1.1 建设方案 A.建设原则 1、坚持按城市规划建设的原则。玉湖花苑开发建设要严格按照《（2012-2020）市城市总体规划》要求进行。建设玉湖花苑、新的居住区，必须高起点规划、高质量建设、规范化管理，确保城市规划建设和环境保护达到规定的要求，建设好玉湖花苑。
2、坚持“谁投资、谁受益”的原则。投资者要落实建设项目的责任单位和资金来源，落实工作措施。把公司办成“高起点规划，高质量建设，高效率发展，高水平管理。” 3、强调人、环境和自然的共存与融合，充分考虑人的活动，坚持以人为本的原则。
4、重视项目区的现有地形和地貌，从实际出发，坚持管网就位，排水就近，标高就势的原则。
5、增强绿化意识，保护生态环境，创建园林式公司物业的原则。
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