目录 一、编制依据........................................................ 1
二、工程概况........................................................ 1
2.1 工程总体情况 ................................................ 1
2.2 工程概况 .................................................... 2
三、编制说明........................................................ 2
四、工程专项治理质量目标............................................ 2
五、防渗漏体系预控管理.............................................. 3
5.1 建筑工程防渗漏体系重点环节 .................................. 3
六、防渗漏施工措施.................................................. 4
6.1 构造防水措施 ................................................ 4
6.2 地下室底板防水措施 .......................................... 4
6.3 地下室外墙立面防水措施 ...................................... 5
6.4 地下室外墙穿墙管防水做法 .................................... 7
6.5 地下室外墙穿墙螺杆防水做法 .................................. 9
6.6 后浇带防水做法 ............................................. 10
6.6.1 基础底板后浇带防水做法 ............................... 10
7 6.7 车库顶板防水做法 ........................................... 11
8 6.8 外墙防水做法 ............................................... 12
6.8.1 外墙防水建筑做法 ...................................... 12
6.8.2 外墙穿墙管、螺栓孔防水做法 ............................ 13
6.8.3 外窗防水建筑做法 ..................................... 15
9 6.9 雨棚、空调板防水建筑做 法 ................................... 17
6.9.1 混凝土雨棚、空调板防水建筑做法 ........................ 17
6.9.2 构造做法 .............................................. 17
6.9.3 关键质量控制点 ........................................ 18
6.10 卫生间地面防水做法 ........................................ 18
6.11 屋面防水做法 .............................................. 20
七、防渗漏施工验收管理............................................. 22
八、安全与环境管理措施............................................. 23
一、编制依据
1.《地下工程防水技术规范》GB50108-2008 2.《倒置式屋面工程技术规程》JGJ230-2010 3.《种植屋面防水施工技术规程》DB11/366-2006 4.《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012 5.《聚合物水泥防水涂料》GB/T23445-2009 6.《弹性体改性沥青防水卷材》(聚酯胎)GB18242-2008 7.《改性沥青聚乙烯胎防水卷材》GB18967-2009
8.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013 9.《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2011 10.《屋面工程技术规范》GB50345-2012 11.《住宅室内防水工程技术规范》JGJ29-2013 12.鸿坤建筑工程防渗漏体系技术标准 13.理想花园住宅小区三期项目施工图纸 二、工程概况
1 2.1 工程总体情况
理想花园住宅小区三期位于天津市宝坻区宝白路东与龙江大街北之交汇处，南侧临龙江大街，东侧临黄河大道，主要包括 5 栋 29～33 层住宅楼及一座二层
地下车库，总建筑面积 85246.24m2。
建设单位：天津新鸿房地产投资有限公司 勘查单位：天津市地质工程勘察院
设计单位：北京东方华脉工程设计有限公司 监理单位：天津开发区泰达国际咨询监理有限公司 施工单位：北京中铁大都工程有限公司
2 2.2 工程概况
1.本工程总建筑面积 85246.24m2 ，其中地上建筑面积 59542.05m2，地下建筑面积 25704.19m2。地上建筑物包括 63#住宅楼（地下 3 层，地上 29 层）、64#住宅楼（地下 3 层，地上 33 层）、69#至 71#住宅楼（地下 3 层，地上 33 层），设二层地下车库。住宅范围地下室为剪力墙结构，车库地下室为框架结构，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为 50 年，抗震设防烈度为 8 度。地下建筑主要功能为车库，部分设备用房，局部地下一层为自行车库。
三、 编制说明
根据理想花园住宅小区三期项目的建筑与结构特点，为切实防治住宅渗漏、杜绝质量事故、消除质量隐患、确保理想花园住宅小区三期项目达到质量目标，我项目部在总结前几年住宅工程施工成功的经验和在寻找差距的基础上，对本工程进行了专题分析研究，对照专项治理在本工程容易出现的问题及施工难点，本着“寻找薄弱环节，落实责任人，加强现场监控，提出技术实施措施，策划质量保证对策”的目的，为从根本上解决本工程防漏问题，保证质量目标的实现，编制完成了“理想花园住宅小区三期项目防渗漏专项治理措施”，用以指导、解决、控制现场操作人员和管理人员防渗漏的专项施工与管理。
四、 工程专项治理质量目标
1.结构中验合格率 100% 2.主体部分一次合格率 100% 3.竣工一次交验合格率 100% 达到国家施工验收规范规定的合格标准，确保达到质量验收标准与竣工备案要求。
五、 防渗漏体系预控管理
5 51 .1 建筑工程防渗漏体系重点环节
建筑工程防渗漏体系重点环节包括室外工程防水（屋面、飘窗顶板、空调板）、室内工程防水（卫生间、厨房（有防水要求时）、洗衣间）、建筑外门窗工程防水、地下工程防水（含地下车库顶板（覆土种植））及外墙防水（含砌体结构、外墙预留孔洞）的基层构造、选材、施工和验收。
1.室外工程防渗漏重点环节：混凝土结构外墙及屋面板浇筑质量；穿墙螺杆、架子管等孔洞封堵及防水；穿墙及穿屋面管道预留套管防水构造；防水层施工（附加层及立面收头）及保护等。
2.室内工程防渗漏重点环节：钢筋混凝土楼地面的构造设计，包括卫生间砌体结构反坎、管道井反坎、楼板设置套管或止水节等；混凝土楼板浇筑质量；结构闭水试验；楼板预留洞口封堵质量；防水基层找坡、防水附加层、防水高度、防水层施工；防水层闭水试验；防水保护等。
3.建筑外门窗工程防渗漏重点环节：门窗洞口收口及附框塞口质量；窗台坡度；洞口聚氨酯防水；上口设置滴水或鹰嘴；门窗洞口周边保温板满粘。
4.地下工程（含覆土种植之地下车库顶板）防渗漏重点环节：混凝土结构浇筑质量；施工缝、后浇带、穿墙套管、预埋件的设置和构造；设计对车库顶板堆载的限制要求及模板的拆除条件；防水基层结构找坡、防水施工质量及防水保护措施。
5.砌体结构外墙防渗漏重点环节：砌体结构设置反坎；砌筑结构的灰缝饱满度；构造柱、门窗窗台混凝土浇筑质量；外墙抹灰施工质量；墙体预留洞口封堵和外保温层的防渗漏。
六、 防渗漏施工措施
1 6.1 构造防水措施
对于防渗漏体系来说，构造防水是最关键的一环。施工管理中必须引起高度的重视。具体要求见下表：
构造做法 应用房间或部位 备注 混凝土反坎 卫生间（含管井）、砌筑外墙墙根、空调板及雨棚 150mm 高（建筑完成面以上）
套管、止水节 厨卫间、屋面、地下室外墙
1.卫生间门口完成面低于相邻区域 2cm。
2.砌体结构外墙根部做 150mm 高（建筑完成面以上）混凝土反坎。
3.穿外墙、楼板以及屋面的各种管线及孔洞在结构施工时预留。
4.防水基层阴阳角部位，做成小圆角（室内半径 r≥10mm；室外半径 r≥50mm）。
5.加强屋面板、阳台板、卫生间楼板的混凝土结构施工质量，在混凝土浇筑过程中重点关注振捣、养护及拆模时间，保证混凝土的密实性。并且随打随收光。
2 6.2 地下室底板防水措施
1.构造做法（自上而下）
（1）自防水钢筋混凝土底板。
（2）50 厚 C20 细石混凝土保护层。
（3）聚酯无纺布一层。
（4）3+4SBS 卷材。
（5）20 厚水泥砂浆找平。
（6）100mm 厚 C15 混凝土垫层（随浇筑随压光找平）。
2.关键质量控制点 （1）底板混凝土浇筑不得留施工缝。
（2）底板混凝土 14 天洒水养护。
（3）卷材接头等节点质量。
（4）立面防水导墙及预留防水接头保护。
（5）杜绝施工破坏及成品保护。
桩头防水节点做法
6 63 .3 地下室 外墙 立面防水措施
1.构造做法（从外至内）
（1）2:8 灰土分层夯实。
（2）50 厚挤塑聚苯板。
（3）3+4 厚 SBS 卷材（高度超过室外地坪标高不小于 500）。
（4）刷基层处理剂。
（5）20 厚水泥砂浆找平。
2.关键质量控制点 （1）模板对拉螺杆使用止水螺杆。
（2）施工缝处设置止水钢板。
（3）防水基面需清理，孔洞修补后再施工防水。
（5）防水收头的高度及构。
（6）防水保护层及时设置并保持完好的形状。
（7）地下室回填土必须按设计要求分层回填、夯实。防止回填土下落时将立面防水卷材扯下。
地下室外墙施工缝节点做法
防水收头节点做法 6.4 地下室外墙穿墙管防水做法 地下室外墙穿墙管应预留套管。
1.关键质量控制点：
（1）穿墙套管与管道间的缝隙须采用柔性材料（石棉绳等）填塞密实。
（2）迎水面的穿墙套管与混凝土面接触处用油膏嵌缝。
（3）迎水面的防水加强层须涂刷至穿墙套管上，套管应高出墙 30～50mm。
（4）穿墙套管前迎水面应采用钢板点焊封闭，穿管后套管内须采用用柔性密封材料封闭。
2.节点大样如下图：
套管伸出外墙 防水节点做法
套管 平 外墙防水节点做法
穿墙群 管 套管 出墙防水节点做法
5 6.5 地下室外墙穿墙螺 杆 防水做法 法
1.构造做法: （1）拧下三段式止水螺杆外杆部分，并逐个取出内外侧喇叭头。
（2）内杆端头刷防锈漆。
（3）清理孔内杂物，周边浇水湿润。
（4）用抗裂砂浆封堵外侧螺杆孔凹槽并压实抹光。
（5）在外墙迎水面一侧，螺杆位置刷 1.0 厚聚氨酯防水涂料附加层（直径100mm）。
（6）外墙防水层及防水保护层。
2.质量控制点: （1）一次性止水对拉螺杆及止水片。
（2）对拉螺杆切割深度。
（3）凹槽湿润。
（4）抗裂砂浆抹平压光。
（5）防水附加层范围及厚度。
（6）防水层及防水保护层。
3.节点大样图如下：
地下室 外墙穿墙螺 杆 防 水节点 做法
6 6.6 后浇带防水做法
1 6.6.1 基础底板后浇带防水做法
1.质量控制点 （1）防水附加层、防水层施工范围、厚度。
（2）钢板网设置。
（3）后浇带两侧底板混凝土清理，后浇带内钢筋清理，后浇带基槽清理。
（4）后浇带混凝土施工质量。
（5）后浇带混凝土养护。
2.节点大样图如下：
基础底板后浇带防水做法 6.7 7 车库顶板防水做法
1.构造做法（从上至下）：
（1）种植土。
（2）土工布过滤层。
（3）凹凸型塑料排水板。
（4）100 厚细石混凝土 C20 保护层（内配 Φ6＠150 单层双向钢筋）。
（5）LC5.0 轻骨料混凝土坡度 1%，自中间向四周找坡（最薄处 30mm）。
（6）3 厚 SBS+4 厚耐根穿刺 SBS 卷材。
（7）刷基层处理剂一遍。
（8）20 厚水泥砂浆找平。
（9）防水混凝土顶板。
2.关键质量控制点：
（1）找坡。
（2）防水材料、配比、厚度的验收和检查。
（3）卷材接头等节点质量。
（4）滤水层施工质量。
（5）防水卷材成品保护。
6 6. .8 8 外墙防水做法
6.8.1 外墙防水建筑做法 1.构造做法 （1）饰面层。
（2）聚合物砂浆抹面层（耐碱玻纤布）。
（3）岩棉板保温。
（4）局部砌筑墙体抹灰。
（5）清理基层。
3.关键质量控制点：
（1）控制墙体质量，砌体水平缝饱满度达到 90％以上，竖缝饱满度达到80％以上砌筑外墙墙根设置混凝土返坎。
（2）严格分层抹灰。
（3）外墙洞口堵塞密实。
（4）抹灰的养护及工序间隙。
（5）空调机位、装饰挑板处防水施工，空调板立面和平面个 200 范围内做1mm 厚聚氨酯防水，装饰挑板防水施工前结构进行闭水试验，水深不小于20mm，24 小时后观察是否有渗漏现象，若有渗漏，及时进行处理。在保证结构板不渗漏的情况下进行防水施工，平面及四周上返 300 范围内做 JS 防水。
（6）在外墙面上部用直径 20 的 PVC 管，每隔 50 打孔，向墙面连续淋水12 小时。
6.8.2 外墙穿墙管、螺栓孔防水做法 1.防渗漏措施 （1）外檐施工前外墙所有穿墙螺杆必须进行封堵及相应的防水处理。
（2）外墙穿墙管应在墙体结构施工前做好预留套管，穿管后及时封堵。
（3）空调预留孔洞待外檐施工完毕后应统一加盖封口。
2.关键质量控制点 （1）预留孔洞定位及坡度控制。
（2）合模前检查。
（3）穿墙螺杆拆除、PVC 套管剔除（距外墙皮 50mm 范围内）。
（4）穿墙螺杆孔洞封堵、穿墙管与套管之间封堵，中间用发泡剂填充，两端用砂浆封堵。
（5）穿墙螺杆孔洞封堵后，外刷聚氨酯防水涂料。
（6）外檐施工完成后，外墙所有预留洞口耐候胶收口；空调孔加扣 PVC 管盖。
3.节点大样图如下：
外墙空调孔预留套管做法
6.8.3 外窗防水建筑做法 1.门窗洞口采用定型铝模。
2.钢副框定位、安装。钢副框定位：附框中心线距结构外皮 50mm。
3.洞口预留尺寸：钢副框尺寸（40*20mm），后塞口尺寸（15mm）。
4.砌体结构门窗企口采用混凝土上梁、下窗台板。
5.塞口：用 1：2 干硬性水泥砂浆塞口，然后在塞口外表面涂刷 1.0 厚聚氨酯 防水。涂刷范围：副框立面—外墙水平面或立面—阳角（过阳角不小于50mm）。
6.外窗台做坡 10%，外窗眉做坡 5%。
7.窗口做滴水。
8.门窗框固定。
9.发泡胶：主框和副框间填充发泡胶（突出附框的发泡胶不得切割，应用手指慢慢推进缝隙）。
10.密封胶：外墙门窗框与外墙连接处凹槽采用中性硅酮耐候胶；玻璃与框扇连接处采用指定玻璃胶。
11.配件：门窗框料如有水平拼缝，上框要有滴水线条。门窗下口框料要有排水槽。
12.节点大样如下图：
成品滴水槽示意
平窗防渗漏节点一
平窗防渗漏节点二
飘窗防渗漏节点 6 6. .9 9 雨棚、空调板防水建筑做法
6.9.1 混凝土雨棚、空调板防水建筑做法 周边无上反梁时，采用无组织排水做法；周边设置上反梁时，必须设置地漏。
6.9.2 构造做法 1.最薄处 15 厚 1：3 水泥砂浆找坡层，坡度 10％（根部批 R＝50 的圆角）。
2.1.0 厚聚氨酯防水涂料。
3.钢筋砼结构板（根部素砼做反坎 200 高，与主体一次浇注完成）。
6.9.3 关键质量控制点 1.反坎与雨棚、空调板同时浇筑。
2.节点大样图如下：
空调板防水节点大样图 6.0 10 卫生间 地面防水做法
1.构造做法（自上而下）
（1）面层。
（2）20 厚 1：2.5 水泥砂浆保护层，立面防水保护层采用水泥胶浆甩毛。
（3）防水层采用 JS 防水涂料，地面厚度 1.5mm，墙面 1.2mm 厚。防水层四周高度：淋浴区域 1.8 米，其他部位比卫生间面装饰完成面高 300mm。
（4）最薄处 20 厚细石砼找坡（压实赶光），2%坡向地漏，地漏周围 250 mm 范围内找坡 5％。
（5）钢筋混凝土楼板（含反坎）（反坎高度的确定以反坎和隔墙板之间的填缝能够被踢脚线遮盖为原则，反坎宽度同隔墙板）。
2.关键质量控制点：
（1）卫生间等有防水要求的房间的 PVC 排水管。排水立管预埋防水钢套管，高于完成面 3cm。支管采用成品 PVC 止水节解决管根漏水问题。
（2）混凝土反坎：烟风道及排水管根部做高 150mm（建筑完成面以上），宽 85mm。反坎浇筑前对原混凝土结构面进行凿毛，并用水冲洗干净。支模板时用 F 卡加固，严禁用铁丝对拉加固。
（3）细石混凝土找坡（兼找平层）：找坡前对结构板进行闭水试验，水深不小于 20mm，24 小时后观察是否有渗漏现象，若有渗漏，及时进行处理。在保
证结构板不渗漏的情况下进行找坡层施工。
（4）基层（含水率、平整度等）质量：基层压实赶光，并向地漏 2%找坡，地漏周围 250mm 范围内 5%找坡。
（5）防水材料、配比、厚度验收和检查 JS 防水涂料厚度，地面 1.5mm厚，墙体 1.2mm 厚。防水范围卫生间内及门口向外 500mm，两侧各 200mm 范围内均做防水。
（6）防水材料上返高度：四周上翻 300mm，淋雨区高 1800mm 。
（7）防水层与门口交界处收口线：门口做现浇混凝土挡水条，宽度同墙厚，高度 75mm。
（8）防水层不小于 24 小时闭水试验。
（15）施工中避免扰动套管、立管。
（16）管井包封前做反坎。
3.节点大样图如下：
6 6. .1 11 屋面防水做法
1.构造做法：
（1）钢筋混凝土屋面结构板，屋面洞口封堵完成后进行闭水实验，水深不小于 20mm，24 小时后观察是否有渗漏现象，若有渗漏，及时进行处理。在保证结构板不渗漏的情况下进行下道工序施工。
（2）20mm 厚水泥砂浆找平。
（3）125 厚挤塑聚苯板。
（4）最薄处 30 厚白灰焦渣找坡，坡度 2%。
（5）20 厚水泥砂浆找平。
（6）3+3mm 厚 SBS 改性沥青卷材(防水涂料加强地漏、管道周围，防水高
度超出屋面完成面不少于 250mm），防水完成后，进行闭水实验。
（7）聚酯无纺布一层。
（8）40 厚 C20 细石混凝土保护层（内配Φ4.5@150 单层双向钢筋网片）。
2.关键质量控制点：
（1）坡度。
（2）防水材料、配比、厚度得验收和检查。
（3）防水层、吊洞完成后 24 小时蓄水检查渗漏。
（4）防水材料的上返高度。
（5）排气管的设置。
（6）分隔缝的施工。
（7）排水体系是找坡、明沟、排气有机的结合，保证排水通畅、迅速。
3.节点大样图如下：
防水收头节点
女儿墙雨水口大样图 七、 防渗漏施工验收管理
1.屋面蓄水试验 （1）淋水时间：落水口安装完成，屋面（露台）整体防水层完成以后。
（2）方式：淋、蓄水试验，将落水口临时封堵，在立面防水收口上部用PVC 管（直径 20mm）间隙 50mm 打孔淋水,同时将整个屋面蓄水，屋面最高处保证水 20mm 深。
（3）淋、蓄水时间：持续 24h。
2.卫生间蓄水试验 （1）蓄水时间：地漏安装完成，房间内防水层完成以后。
（2)方式：房间内蓄水，地面最高处保证水 20mm 深。
（3)蓄水时间：持续 24h。
3.外墙淋水试验 （1）时间：外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护 2～3d。
（2）淋水方式：在外墙面上部用直径 20mm 的 PVC 管，每隔 500mm 打孔，向墙面喷水。
（3）淋水时间：12h（或持续中雨 12h）。
3.外门、窗淋水试验 （1）时间：在窗框塞缝完成以后 2～3d，方可开始门、窗扇安装，安装完成并防水涂刷完成后。
（2）淋水方式：用带喷头的水管向门、窗逐一喷水,供水压力 2kg。
（3）淋水时间：每樘门、窗 30min。
八、 安全与环境管理措施
1.进入施工现场的施工人员必须要进行三级教育，加强施工管理人员和操作人员的安全施工意识。提高职工对安全操作规程、规章制度的认识，增强员工“安全第一”的意识。进入现场必须戴好安全帽并扣好帽带，高空作业时必须戴安全带。
2.施工人员配备必要的劳防用品，防水涂料施工时，配戴口罩和防护手套,避免污染皮肤。
3.配备符合规定的电器设备，并随时注意检查，及时更换破损、失灵等不符合安全要求的设备。
4.特种作业人员必须执证上岗，电焊操作时应派专人进行监护。
5.将材料贮存在干燥、远离火源的地方,贮仓及施工现场禁止烟火。
6.做好施工现场的通风工作，尤其是在防水施工时，主要是通过用风扇对施工操作区域送风的方式达到通风效果，并做好相应的应急措施。在施工狭窄地方施工必须有专人看护。
7.施工时，不允许随便搭设电线，若有必要，必须由施工现场的专业电工进行搭设。
8.加强防火教育，杜绝火灾隐患，施工现场严禁吸烟，在堆放防水材料的必须仓库布置灭火器。
9.施工完毕后及时做好落手清工作，并做好清理工作。