地产“ 公司时代” 四大标准 “ 市” 者生存
2004 年 02 月 10 日
09:30
深圳新闻网
土地区位的高下在多数房地产商眼里，可谓生死攸关。为一块地拼得你死我活、各显神通的故事并不鲜见。王石对此反应淡然，“贵就贵一点吧。”王石习惯了与政府保持着君子之交，他的逻辑是：“土地先天不足，那么就会逼得整个团队绞尽脑汁把房子盖好，从市场上把好处赢回来，结果还办成了好公司。”
政企之间要成“君子之交”，首先需企业怀有“阳光心态”。遗憾的是，中国相当一部分房地产公司还处在积累原始财富的阶段，寄望于凭借非商业手段谋得暴利。万通集团董事局主席冯仑诙谐地称其为“小偷心态”。
无疑，利用非商业手段，有可能一时降低投资成本。但必然能带来市场价值吗？考虑一下各个城市中的烂尾楼盘的情况吧，有不少便是通过良好的高层关系拿到的，地理位置极佳。在买地、贷款时，“关系”可能通融一二，而想凭“关系”继续在市场上有所作为，获得客户认可，那得是一种什么样的“关系”？
何况，非商业手段，未必就能让你占尽便宜，当因为尝到了一点甜头而不得不想法设法地遮掩“小偷行径”时，那就好比穿上了红舞鞋，斡旋于怪圈之中。没准付出的成本更加高昂。万一“关系”链条“不幸”断裂，漏洞百出，又情何以堪？
负债适当
中国房地产开发的资金有三大来源：贷款、自筹资金和定金及预付款等。统计数据表明，房地产企业自有资金规模很小，在房地产开发项目中的比例不足 1／6,银行直接贷款约占 22％，而在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。如果将其计算在内，中国房地产开发中银行资金超过 50％。
纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率，广州达到 80％，北京也超
过 70％。而在房地产业已相当成熟的香港，这一数字不过 30％－40％。
“1993 年至 1997 年万通纵横七省，横跨五大行业，人马达到六千，但不久便纷纷陷落，被迫彻底调整。一直到 2000 年才度过此劫，将公司和业务带入正常发展的轨道。其间甘苦不言自明。”现在回忆起来，冯仑坦承，当时资产负债率高居不下，压力很大。由于房地产企业是资金高度密集的运作体，资金绝对是它的生命线。
接通资本市场血脉
没有资金就没有地产。当货币市场融资日益艰难之际，资本市场直接融资的成本与束缚显然低一些。“地产就是金融。”从香港资本市场凯旋后，首创集团董事长刘晓光非常感慨。首创置业 H 股在 6 月 19 日突破重围，为公司成功融资 9.36 亿港元。可见，在银行擎起“铁律”的当口，能够驾驭资本市场、熟谙多种融资渠道的房地产商，从容得多。
由于经营模式与所有权属的特殊性，上市地点的选择也格外重要。比如，香港资本市场认可的是香港地产概念：全能开发商、赢利模式相对固定、有稳定的物业，而对内地民营房地产企业无充足土地储备、销售型的经营模式存有疑虑。因此，做一个在何地上市的企业，直接与企业的定位、发展思路相关联，在一地上市，就要按照当地资本市场的要求与习惯去规划、去适应。
除上市渠道之外，目前房地产金融产品种类还非常稀少，只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种。相比之下，由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金，在中国还是新鲜事物。但发达的不动产金融其实比银行与股市两个渠道更有优势。据估计，伴随着市场的巨大需求，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务将应运而生。美国的 REIT 模式已开始受到越来越多人的关注，这种不动产投资信托模式将大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，通过税收减让促进民间的投资来参与，之后再投入长期物业，从而获得稳定收益。
高超的反周期能力
一般说来，一个房地产项目从开发到竣工验收平均需要 2 年以上的时间，分期开发
的大型项目，则至少需要 5 年以上。按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后，方可计算收入与利润，因此房地产企业财务周期较其他产业更为漫长。其中涉及规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，开发商对未来可以计划和预期的程度并不高，财务风险也缺乏保证。
如何在长周期内赢得主动？如何在经济繁荣的时候卖产品，在经济萧条时候购买土地？如何研究产品的抗跌价的能力？如何研究产品的差异化和均质化，对付不同的经济周期？如何能够使在繁荣的时候的市场扩张行为到了萧条的时候而不因此被活活“卡”死？
“熨平”经济周期。即通过商业模式的创新来缩短经营周期，以减少经济周期的影响。在经济繁荣时期卖房子，在经济萧条时期买地，踏准节奏，留好退路。
创新商业模式
目前，中国内地的 28000 多家房地产企业多沿袭香港模式。典型的香港模式是拿地—盖房—销售—物业一条龙滚动开发的模式，做“全能开发商”。美国房地产开发模式走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式的最大特点。
香港模式的成因在于香港土地资源严重稀缺，政府高度垄断，而不动产金融机制的完善也可保证大的寡头公司的形成。内地和香港市场最大的不同在于土地资源几乎无限供应，并不为少数机构所垄断，高价买进的土地却很难高价卖出。
其实香港模式也好，美国模式也罢，中国地产商都要设法摆脱传统滚动开发模式带来的风险，学会“种一棵每年都结果的树”（搜狐 CEO 张朝阳评价万科语），有所为，有所不为。（戚娟娟）