最高人民法院 合作开发房地产合同纠纷不属于不动产纠纷，不适用不动产专属管辖
阅读提示：关于合作开发合同纠纷是否适用不动产专属管辖的问题，实践中裁判观点不一，今日推送的案例认为合作开发房地产合同纠纷不适用不动产专属管辖的规定，原因是 2015 年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》列举的不动产纠纷类型不包含此类纠纷，本书
裁判要旨
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠
纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”因合作开发房地产项目而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。
案情简介
一、原宝根、李海生、杨存金向河南高院起诉称：2011 年，三原告与被告世景公司签订《合作开发协议》，约定由三原告投资开发东岗区棚户区改造项目，由庞太昌、富阳泰公司承担连带担保责任。由于世景公司违约，双方于 2014 年签订《变更协议》，约定三原告将上述项目移交给世景公司，世景公司补偿三原告8500 万元，并支付三原告在项目中投入的全部本金及利息。世景公司按照变更协议向三原告支付了部分款项。为此，请求法院判令：世景公司、庞太昌、富阳泰公 司 支 付 三 原 告 实 施 工 程 所 投 入 的 本 金 及 利 息186899861 元 ， 支 付 补 偿 款 8500 万 元 ， 共 计271899861 元。
二、河南高院院受理该案后，世景公司在答辩期内提出管辖权异议，认为该案系因开发建设太原市东岗片区棚户区改造项目而引起的纠纷，属不动产纠纷案件，该案应由不动产所在地法院管辖，请求将该案移送山西省高级人民法院审理。河南高院认为，该案不属于不动产纠纷，故裁定驳回世景公司提出的管辖权异议。
三、世景公司不服，上诉至最高法院，主张本案并非因合作开发太原市东岗片区改造项目而引发的债权债务纠纷，而属于具有物权性质的合作开发建设房地产合同纠纷，应适用不动产专属管辖。最高法院裁定：驳回上诉，维持河南高院裁定。
裁判要点
最高法院认定本案不适用不动产专属管辖的原因在于，本案的基础合同是《合作开发协议》和《变更协议》。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三
条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、在未约定管辖法院的情形下，合作开发房地产合同纠纷的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起诉，但该类纠纷不适用不动产专属管辖的规定。
二、合作开发房地产合同的当事人可约定选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的法院管辖。
相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》 第二十三条
因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
第三十四条
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二十八条
民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
法院判决
以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
本院认为，本案的基础合同是《合作开发协议》和“关于《合作开发协议》的变更协议”。《合作开发协议》是由原宝根、李海生、刘新法与世景公司于 2011 年
10 月 14 日所签订，约定由原宝根、李海生、刘新法三人投资开发东岗区棚户区改造项目。后刘新法病故，原宝根、李海生与世景公司于 2013 年 12 月 25 日签订一份“关于《合作开发协议》乙方（指原宝根、李海生）合作人变更确认书”，杨存金加入乙方作为上述项目开发合作人。之后，原宝根、李海生与世景公司又签订“关于《合作开发协议》的变更协议”，约定原宝根、李海生退出项目合作，世景公司给付 8500 万元作为对原宝根、李海生的最终补偿等。还约定，该“变更协议”在世景公司付清乙方（指原宝根、李海生等项目开发合作人）上述款项后生效；该协议生效同时，双方所签订的《合作开发协议》及与该项目有关合同、协议全部终止。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，案涉《合作开发协议》第十一条关于“因履行协议发生争议…协议各方同意将提交原告所在地有管辖权的法院解决”的约定符合上述法律规定。至于上诉人提出“变更协议”的效力问题，属于实体审理问题，不影响本管辖权异议案件的处理。本案原告住所地均在河南省行政辖区，被告住所地在山西省行政辖区内，诉讼标的额为 2.7 亿余元。一审法院立案时间是 2015 年 2月 28 日。依照本院《关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2008]10 号）关于河南省高级人民法院可管辖“诉讼标的额在 1 亿元以上的第一审民商事案件，以及诉讼标的额在 5000 万元以上且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件”的规定，河南省高级人民法院有权作为一审法院受理本案。
案件来源
原宝根、李海生等与山西世景房地产开发有限公司、山西富阳泰房地产经营有限公司等管辖裁定书，[最高人民法院（2016）最高法民辖终 73 号]。
延伸阅读
一、最高法院相关文件
（一）《最高人民法院关于珠海市东兴房产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》（1995 年 11 月 9 日）
广东省珠海市中级人民法院受理的珠海市东兴房产综合开发公司诉中国农村发展信托投资公司浙江办事处、珠海经济特区侨辉房产公司合作经营房地产合同
纠纷一案与浙江省高级人民法院受理的中国农村发展信托投资公司浙江办事处诉珠海市东兴房产综合开发公司、珠海经济特区侨辉房产公司借款合同纠纷一案，都是因合作开发经营珠海市吉大 ZD92－04 号地块房地产项目而引起的纠纷，应当作为一案审理。房地产属不动产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第(一)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，指定本案由房地产所在地的广东省高级人民法院管辖。请浙江省高级人民法院将该案移送广东省高级人民法院审理。广东省高级人民法院应依法审理，公正作出判决。
（二）《最高人民法院关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司房地产开发合同纠纷案指定管辖的通知》（1995 年 6 月 5 日发布）
本案双方当事人之间因房地产开发而产生纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第(一)项
的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。本院根据《民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，指定本案由湛江市中级人民法院管辖。湖南省湘潭市中级人民法院应将该案移送湛江市中级人民法院审理，湛江市中级人民法院应依法审理，公正作出裁决。
二、关于合作开发房地产合同纠纷管辖问题的案例
（一）认定合资合作开发房地产合同纠纷属于不动产纠纷，应适用不动产专属管辖的案例（案例 1）
案例 1：厦门胜达房地产有限公司、厦门市成达实业发展有限公司、庄明耀为与南中投资集团（厦门）有限公司、厦门凯必特投资有限公司二审民事裁定书[最高人民法院(2014)民一终字第 66 号] 认为，“关于本案纠纷的性质，即本案是不动产纠纷，还是一般合同纠纷，是各方当事人争议的焦点问题。所谓‘不动产’应该是指依其自然属性或者法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添
附于土地并且不能分离的其他物，其主要特点是不能移动，一旦移动就会改变其特性、损害其价值。在不动产纠纷中，其法律关系的特点是以不动产为标的物或者围绕不动产而引发的纠纷。房地产是最典型的不动产，本案中的《协议书》是以合同的形式约定了各方当事人开发建设、经营房地产的内容，其订立、履行与不动产的占有、使用、收益和处分密切相关，与其它非以不动产为标的物的合同纠纷或者涉及不动产因素的合同纠纷存在明显差别。另外，本院《关于亳州市都发房地产有限公司与无锡市璜佳装饰材料有限公司、铜陵华源地产开发有限责任公司合作开发协议纠纷一案指定管辖的通知》、《关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司开发合同纠纷案指定管辖的通知》、《关于珠海市东兴房地产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》等三个指定管辖通知，都明确了房地产开发合同纠纷或者合资、合作开发房地产合同纠纷属于不动产纠纷。因此，上诉人主张本案是合同纠纷而并非不动产纠纷的上诉理由不能成立。”
（二）认定合作开发房地产合同纠纷不适用不动产专属管辖的案例（案例 2-案例 4）
案例 2：国兴环球土地整理开发有限公司与诚成置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书[最高人民法院(2014)民一终字第 280 号] 认为，“本案系因双方合资、合作开发房地产合同引发的纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，应由被告住所地或者合同履行地的人民法院管辖。因双方合作协议的履行地在河北省香河县，且根据《全国各省、自治区、直辖市高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准》的规定，河北省高级人民法院管辖诉讼标的额在 1 亿元以上的第一审民商事案件，以及诉讼标的额在 5000 万元以上且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件，本案一审起诉的标的额符合河北省高级人民法院的一审受案标准。国兴公司主张其主要机构在北京市，但没有提供证据予以证明，且该主张不影响本案以合同履行地确定管辖。”
案例 3：唐山中天房地产开发有限公司与董大见、蒋佰民合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第 1125 号] 认为，“关于管辖问题。从本案双方诉辩争点看，核心问题是对于讼争房地产项目合作利润是否应分配以及应如何分配的问题，而非直接涉及讼争房地产本身，故本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的不动产专属管辖的情形。同时，在董大见、蒋佰民向秦皇岛市中级人民法院（以下简称秦皇岛中院）提起本案诉讼后，中天公司在答辩期内提出管辖权异议，该管辖权异议一案经过一、二审审理，河北省高级人民法院（2012）冀立民终字第 12 号民事裁定已以本案被告之一的中宇公司住所地在秦皇岛为由认定该院对本案享有管辖权，该认定并无不妥之处。综上，中宇公司关于即使按照一、二审判决的认定，本案属于合资、合作开发房地产合同纠纷，则基于不动产专属管辖的相关规定，本案应由唐山市中级人民法院管辖，而非秦皇岛中院管辖等申请理由不能成立。”
案例 4：国兴环球土地整理开发有限公司与富力（北京）地产开发有限公司管辖裁定书[最高人民法院(2016)最高法民辖终 165 号] 认为，“本案系因国兴公司与富力（北京）地产公司履行《香河县蒋辛屯镇项目用地合作协议书》引发的合同纠纷，合同履行地是指合同主要义务的履行地。根据协议书中有关‘国兴公司保证其有权处置蒋辛屯镇范围内约 9000 亩用地’、以及‘国兴公司选定富力（北京）地产公司作为合作方进行本项目及其用地的开发’等内容，可以认定河北省系《香河县蒋辛屯镇项目用地合作协议书》所指的项目所在地，亦为本案合同履行地。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，国兴公司选择向合同履行地的法院提起诉讼并无不当。根据《最高人民法院关于的通知》（法发[2015]7 号）的相关规定，本案第一审应由河北高院管辖。”