和昌 地产（ 集团 ）
合约规划工作指引
编制：集团成本管理部
审核：
签发：
执行日期：
*** 年 ** 月开始执行
目
录 一、目的............................................................ 3 二、适用范围........................................................ 3 三、定义............................................................ 3 四、合约规划分类.................................................... 3 1、标准合约规划 ................................................. 3 2、项目合约规划 ................................................. 3 五、合约规划编制.................................................... 3 1、编制时间 ..................................................... 3 2、编制原则 ..................................................... 4 3、支持文件 ..................................................... 4 4、权责划分 ..................................................... 4 5、编制方法 ..................................................... 5 6、成果要求 ..................................................... 6 六、合约规划的审批与执行............................................ 6 1、合约规划审批 ................................................. 6 2、合约规划执行 ................................................. 6 七、合约规划的优化与调整............................................ 7 八、合约规划的后评估................................................ 7 1、评估时间 ..................................................... 7 2、组织部门 ..................................................... 7 3、参与部门 ..................................................... 7 4、评估作用 ..................................................... 7 九、附件：.......................................................... 7 1、标准合约规划模板 ............................................. 7
一、目的
以合约规划管理手段，完善成本管理方法，在项目初期明确合同清单和招采业务安排，前置控制合同定标及签约，并在动态过程中基于合约规划进行目标跟踪，实现目标成本管理与合同管理的业务体系协同。通过合约规划，对成本事前、事中和事后进行管控，形成实际意义上的成本管理。
二、适用范围
本工作指引适用于和昌集团下所有开发项目合约规划编制、审批、执行。
三、定义
合约规划是指将目标成本按照“自上而下，逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。
四、合约规划分类
1 1 、标准合约规划 ：
以集团统一目标成本科目为基础，列举出科目下主要合同清单，并对分摊成本科目及分摊方式统一规定，包含标准合同目录、主要合同的承包范围与界面划分。
2 2 、项目合约规划 ：
以集团统一标准合约规划模板为基础，根据项目具体情况，列出项目开发周期内所有分期的合同清单，并对合约规划金额、合同承包范围、施工界面划分、合同确定方式、合同模式、招标策划等内容进行完善。
五 、合约规划 编制
1 1 、编制时间 ：
（1）在项目启动会阶段，根据项目启动会成本测算、工程策划、成本策划，参照集团标准合约规划模板，在启动会完成后 10 个工作日内，编制完成该项目启动会版合约规划，并以此指导项目前期招标及成本管理工作。
（2）在项目经营方案审批版目标成本终审后 10 个工作日内，必须参照集团标准合约规划模板，完成《
项目合约规划》的编制，形成项目经营方案审批版合约规划。
2 2 、编制原则：
常规性原则：合约规划的合同划分以目前公司已开发的产品形态为基础，为常规状态下的普遍合同划分方式； 全面性原则：合约规划是对公司建设过程中涉及工程类的合同进行划分，应包含通用项目工程的可形成合同的各作业事项，尽可能做到不遗漏且不重复； 通用性原则：合约规划应能够满足同业态各类型产品合约分判的需要； 参照性原则：合约规划应具备参照性，可指导各项目合约规划管理工作的开展。
3 3 、支持文件 ：
《项目启动会成本测算》、《项目终审目标成本》、《项目成本策划方案》、《项目工程策划》、《合同管理制度》、《项目建造标准》、《项目技术经济指标》 4 4 、 权责划分 ：
责任部门
部门职责
备注
成本管理部 项目合约规划的归口管理部门，负责项目合约规划的整合编制
负责组织相关部门讨论合约规划、招标策划、承包范围及界面划分的合理性并定稿
负责将合约规划细化、并将成本指标分解至合约规划中
合约规划最终版本完成后，负责发起审批，并录入ERP 系统中
负责对合约规划的执行情况进行动态监督并进行预警申报
招标采购部 参与合约规划编制中材料供应范围划分
参与合约规划编制中标段划分
合约规划中的招标策划编制
按经审批的合约规划进行招标实施
工程管理部 参与编制合约规划中合同施工界面划分
参与编制合约规划中标段划分
参与工程及材料合同清单列表
开发配套部 编制前期配套合同清单
开发配套类合同录入
设计管理部 编制设计合同清单
设计类合同录入
营销客服部 编制营销客服类合同清单
营销客服类合同录入
集团成本管理部 合约规划工作指引及标准合约规划模板编制及修订
审查项目合约规划编制情况
监督并统计合约规划的执行情况
集团招标采购部 审查项目合约规划编制情况
监督并统计合约规划的执行情况
5 5 、 编制 方法 ：
（1）工作分解：各职能部门对项目工作范围内和开发周期内的工作进行分解，形成常规状态下可独立成为合同的合同基准单元； （2）确定合约管理模式，根据项目公司内部管理能力和自身优势，确定项目基本的合约模式； （3）合同分类组合：按照合同基准单元，根据项目业态、开发节奏等因素，形成该项目标准化的合同分类，形成标准合同清单，并明确合同范围； （4）将合同清单与目标成本测算中四级科目对应（无四级科目与三级科目进行对应），将目标成本金额分解至各合同，形成各合同的成本控制目标； （5）成本部组织招标采购部、工程管理部对合同范围、合同采购方式、合同模
式、合约界面划分、招标策划等内容进行填报。
（6）集团标准合约规划模板，是对合约规划的框架内容及项目期主要合同清单进行分类，项目合约规划编制时，根据项目实际开发情况，可对标准模板中的合同清单进行增减。集团标准模板中的合同范围及施工界面划分在项目合约规划编制中也可根据城市公司管理模式及项目具体情况调整，不进行强制限制。
6 6 、成果要求 ：
（1）合约规划编制要全面体现项目期区所涉及合同及费用，做到不遗漏、不重复。合同范围描述准确无误，合约关系明确。
（2）项目工程类合同的标段划分、施工范围及总包与分包的施工界面，需符合集团标准合约规划模板中承包发内及施工界面划分的要求，如因项目自身条件及管理需求进行修改，需注明。
六 、 合约规划的审批与执行
1 1 、合约规划审批：项目经营方案版合约规划编制完成后，由城市公司成本管理部发起审批，审批流程为：城市公司成本管理部负责人→城市公司招标采购负责人→城市公司工程负责人→城市公司设计负责人→项目总→主管运营第一副总（报备集团成本管理部、招标采购部、工程管理部）。
2 2 、合约规划执行：
项目经营方案版合约规划一旦审批通过，即作为招标采购计划、合约分判、签订合同的依据。
（1）
招标阶段：需通过合约规划控制定标金额和合同金额，基于目标成本分摊的每个合同的规划金额，应作为招标定标时的控制价。
（2）
严禁故意拆分合同，规避集团监管的行为发生，如集团业务部门发现将严肃处理。
（3）施工阶段：通过合约规划控制动态成本，合同签约、变更签证发生时，将合同与合约规划、动态成本进行关联，实现动态成本的准确控制。
（4）合约规划余量的管理：各业务部门合同签约后，如对应合约规划有余量，并确定该项合约规划不会再支出，可对该余量进行调整，可调整至合约规划不足
的合同，该调整仅限于三级成本科目下的科目之间调整。
七、合约规划的优化与调整
1、针对尚未签订的合同，由于实际业务的变化，可能导致项目合同未必按照原先规划的思路进行签订，城市公司成本管理部需要定期对合约规划进行优化调整。
2、合约规划调整的条件：
（1）项目产品定位调整； （2）项目方案变化、开发节奏调整； （3）由于其他原因，导致合约关系发生变化的情况。
3、合约规划调整后，需重新发起审批，按审批权限进行重新审批确定。
八、合约规划的后评估
1 1 、评估时间：项目交付使用，所有合同结算均全部完成后。
2 2 、组织部门：城市公司成本管理部 3 3 、参与部门：城市公司成本管理部、城市公司招标采购部、城市公司工程部、城市公司设计部、城市公司开发部、集团成本管理部、集团工程采购部 4 4 、评估 标准：
（1）项目实际合同签约数量与合约规划合同的比例，当比例偏差大于±5%时，需分析偏差原因并说明； （2）项目合约规划金额与实际合同结算金额的偏差，对于规划金额与实际结算金额偏差大于±5%，需分析偏差原因并说明。
九、附件：
1 1 、标准合约规划 模板