房地产开发项目可行性研究报告（大纲）
房地产开发项目可行性研究报告（大纲）
一、总论
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：___________________________
（2）建设地点：___________________________
（3）建设单位：___________________________
（4）企业性质：___________________________
（5）经营范围：___________________________
（6）公司类别：___________________________
（7）资质等级：___________________________
（8）企业概况：___________________________
（9）工程概况：___________________________
（10）资金来源：__________________________
3．可行性研究报告编制依据
4．可行性研究报告研究范围
5．研究结论及建议
6．主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标
┌──┬───────────────┬─────────┬───────┐
│序号│项目名称│单位│指标│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│1│总占地面积│平方米│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│2│总建筑面积│平方米│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│3│建筑容积率││
│
├──┼───────────────┼─────────
┼───────┤
│4│小区绿化率│％│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│5│户均面积多层住宅│平方米／户│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
││联排低层住宅│平方米／户│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│6│地下停车库车位│平方米／车位│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│7│综合售价多层住宅│元／平方米│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
││联排低层住宅│元／平方米│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│8│地下停车库│元／位│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│9│建设投资│万元│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│10│每平方米建设投资│元│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│11│投资利润率│％│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│12│全部投资财务内部收益率(税前) │％│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│13│全部投资财务净现值(税前) │万元│
│
├──┼───────────────┼─────────┼───────┤
│14│全部投资投资回收期(税前) │年│
│
└──┴───────────────┴─────────┴───────┘
二、住宅市场分析与营销战略
1．当前住宅市场现状
2．商品房市场现状与市场需求
3．商品房的市场需求及发展
4．当前住宅市场面临的矛盾和问题
5．营销战略
三、项目选址及建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2．1位置优越
2．2交通方便
2．3建设场区“五通”条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场地：____________________________
2．4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
2．5土地征用情况
四、建设规模及功能
1．建筑面积的内容
2．功能设施标准
2．1建筑使用功能
2．2设施标准
（1）住宅装饰及设施标准
（2）小区配套设施
2．3住宅户型规划
3．工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表┌──┬─────────┬──────────────┐│序号│项目名称│说明│
├──┼─────────┼──────────────┤│1│土建工程│建筑面积㎡│
├──┼─────────┼──────────────┤│1．1│多层住宅│建筑面积㎡││1．2│联排低层高档住宅│建筑面积㎡││1．3│地下停车库│建筑面积㎡│├──┼─────────┼──────────────┤│2│给排水工程│水箱、水池、水泵机房│├──┼─────────┼──────────────┤│3│普通消防系统│住宅区│├──┼─────────┼──────────────┤│4│变配电工程(强电) │配电房变配电设备│├──┼─────────┼──────────────┤│5│照明工程│小区照明│├──┼─────────┼──────────────┤│6│通讯工程│普通电话配线(端子接单元口) │├──┼─────────┼──────────────┤│7│火灾报警及安全监视│公共场所火灾报警，可视防盗门│├──┼─────────┼──────────────┤│8│通风工程│地下停车库通风│├──┼─────────┼──────────────┤│9│闭路电视│住宅区│├──┼─────────┼──────────────┤│10│室外工程│室外绿化及部分道路场地│└──┴─────────┴──────────────┘五、建设方案
1．建设场地环境
1．1地形
1．2场地自然条件
（1）地貌：____________________
（2）水文地质：________________
（3）地震裂度：________________
（4）地基土工程地质评价：
2．总体规划布局
2．1片区规划
2．2小区整体规划设计原则
2．3总平面布局
2．4交通组织
2．5规划指标
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标┌──┬──────────────┬───────┐
│序号│项目│指标│
├──┼──────────────┼───────┤
│1│总用地面积│平方米│
├──┼──────────────┼───────┤
│2│总建筑面积│平方米│
├──┼──────────────┼───────┤
│3│地下建筑面积(地下停车场) │平方米│
├──┼──────────────┼───────┤
│4│地上建筑面积│平方米│
├──┼──────────────┼───────┤
││其中：多层住宅│平方米│
├──┼──────────────┼───────┤
││联排低层高档住宅│平方米│
├──┼──────────────┼───────┤
│5│建筑层数地上│层│
├──┼──────────────┼───────┤
││地下│层│
├──┼──────────────┼───────┤
│6│建筑总高│米│
├──┼──────────────┼───────┤
│7│建筑层高地上│米│
├──┼──────────────┼───────┤
││地下│米│
├──┼──────────────┼───────┤
│8│建筑容积率││
├──┼──────────────┼───────┤
│9│绿地率│％以上│
├──┼──────────────┼─────── ┤
│10│停车地上│不停车│
├──┼──────────────┼───────┤
││地下│辆│
└──┴──────────────┴───────┘
3．建筑方案设计
3．1建筑方案总体构思
3．2平面设计
（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标
┌──┬─────────────┬──────────┬───────┐
│序号│指标名称│单位│指标│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│1│套内使用面积│平方米／套│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│2│住宅标准层总使用面积│平方米│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│3│住宅标准层总建筑面积│平方米│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│4│住宅标准层使用系数│％│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│5│套内建筑面积│平方米│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│5．1│多层住宅a型│平方米／套│
│
│5．2│多层住宅b型│平方米／套│
│
│5．3│联排低层高档住宅c型│平方米／套│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│6│户内平均居住人数│人／户││
├──┼─────────────┼──────────┼─────
──┤
│7│居住户数│户│
│
├──┼─────────────┼──────────┼───────┤
│8│居住人数│人│
│
└──┴─────────────┴──────────┴───────┘
（2）公用建筑。
3．3立面设计
4．结构设计
4．1基础造型及处理
4．2上部结构
5．公用设施方案
5．1供水排水
5．2供电
（1）供配电系统。
（2）照明及电力设备。
5．3供气
5．4中央空调
5．5弱电设计
6．消防
7．环境保护
六、项目实施进度安排
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
七、投资估算与资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5和附表1 表5
项目投资估算单位：万元
┌──┬─────────┬────────┬───────────────┐
│序号│项目│开发产品│分期计划进度│
│││成本
├───┬───┬───┬───┤
││││ 1 │ 2 │ 3 │ 4 │
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│1│土地费用││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│2│前期工程费││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│3│基础设施建设费││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│4│建筑安装工程费││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│5│公共配套设施建设费││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│6│开发间接费││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│7│管理费用││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│8│销售费用││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼─ ──┤
│9│开发期税费││││
││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│10│其他费用││││││
├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│11│不可预见费││││││
├──┴─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤
│合计││││││
└────────────┴────────┴───┴───┴───┴───┘
2．资金筹措
详见附表2
八、经济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度及付款计划
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表（%）┌────────┬─────┬───┬───┬───┐
│项目│合计│ 1 │ 2 │ 3 │
├────────┼─────┼───┼───┼───┤
│多层住宅│││││
├────────┼─────┼───┼───┼───┤
│联排低层高档住宅│││││
├────────┼─────┼───┼───┼───┤
│地下停车场│││││
└────────┴─────┴───┴───┴───┘
3．税费率
本报告采用的各种税费率见表7。
表7 税费率表（%）
┌────────┬─────────┬────────┬─────────┐
│税费项目│税费率│税费项目│税费率│
├────────┼─────────┼──────
──┼─────────┤
│营业税││土地增值税│
│
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│城市维护建设税││公益金│
│
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│教育费附加费││法定盈余公积金│
│
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│企业所得税││任意盈余公积金│
│
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│房产税(按租金) ││不可预见费│
│
└────────┴─────────┴────────┴─────────┘
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
┌──┬───────┬────┬───────────────┐│序号│项目│变动幅度│全部投资(所得税前) ││││(％)
├─────┬───┬─────┤
││││内部收益率│净现值│投资回收期│
││││(％) │(万元)│(年) │
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤│0│基本方案│││││
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤│1│开发产品投资│││││││
├────┼─────┼───┼─────┤
││││││
│
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤
│2│售房价格│││││││
├────┼─────┼───┼─────┤
││││││
│
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤│3│预售款回笼进度│││││││
├────┼─────┼───┼─────┤
││││││
│
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤│4│租房价格│││││││
├────┼─────┼───┼─────┤
││││││
│
└──┴───────┴────┴─────┴───┴─────┘5．清偿能力分析
6．资金平衡分析和资产负债分析
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7．敏感性分析
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。
8．临界点分析
详见表9
表9 临界点分析表
┌───────────┬───────┬──────────────┐
│敏感因素│基本值│临界点
│
├───────────┼───────┼───────┬──────┤
│全部投资税前内部收益率││期望值│
│
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│开发产品投资(万元) ││最高值│
│
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│售房价格(元／平方米) ││最低值│
│
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│土地费用(万元) ││最高值│
│
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│售房面积(平方米) ││最低值│
│
└───────────┴───────┴───────┴──────┘
9．主要经济指标
项目的主要经济指标见表10。
表10 主要经济指标表
┌──┬───────────────┬─────┬────┬─────┐
│序号│名称│单位│数据│备注│
├──┼───────────────┼─────┼────┼─────┤
│ⅰ│建设规模│││
│
│1│房地产开发产品总建筑面积│平方米││
│
│1．1│商品房销售│平方米││
│
││其中：多层住宅│平方米││
│
││联排低层高档住宅│平方米││
│
││地下停车场│平方米││
│
│1．2│出租房│平方米││
│
││地下停车场│平方米││
│
├──┼───────────────┼─────┼────┼─────┤
│ⅱ│经济数据│││
│
│1│总投资│万元││
│
│2│资金筹措│万元││
│
││其中：资本金│万元││ │││使用预售房款│万元││
│
│3│经营收入│万元││年平均│
│4│经营税金及附加│万元││年平均│
│5│总成本费用│万元││年平均│
│6│利润总额│万元││年平均│
│7│所得税│万元││年平均│
│8│税后利润│万元││年平均│
│9│土地增值税│万元││年
平均│
├──┼───────────────┼─────┼────┼─────┤
│ⅲ│财务评价指标││││
│1│商品房投资利润率│％││
│
│2│商品房投资利税率│％││
│
│3│商品房资本金净利润率│％││
│
│4│全部投资内部收益率(所得税前) │％││
│
│5 │全部投资投资回收期(所得税前) │年││
│
│6│全部投资内部收益率(所得税后) │％││
│
│7│全部投资投资回收期(所得税后) │年││
│
│8│资本金内部收益率│％││
│
└──┴───────────────┴─────┴────┴─────┘
九、风险分析及对策
1．市场风险分析
2．经营管理风险分析
3．金融财务风险分析
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