休闲农业地产发展中的问题与调整策略
农业部于 2011 年 8 月份颁布《全国休闲农业发展“十二五”规划》，指出要大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，到 2015 年，休闲农业要成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。有关机构研究发现，在人均产值达到 7000 美元的时候，都市农业就会上升到休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且在农场食宿。据国家统计局公布数据显示，2014 年我国的人均 GDP 约为 7485 美元（约合人民币 46531 元），在天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建等地，人均 GDP 已突破 10000 美元，中国的休闲度假需求出现爆发式的增长，已成为国人常态的休闲方式和生活方式。目前中国已完全具备农业地产规模化发展的市场基础与经济基础，得益于政府的政策支持和人民生活水平的提高，休闲农业地产在我国有着良好的发展前景。
一、休闲农业地产发展的重要性
1、发展休闲农业地产是我国城镇化建设的重要途径
城镇化推动一个国家的经济结构、社会结构、城乡空间布局和居民生活方式的改进，在我国这样一个城乡二元经济结构划分明显的国家，城镇化具有重要的战略意义。
根据我国的国情，费孝通先生提出“小城镇，大战略”的观点，大力发展小城镇是实现我国城镇化的重要途径。发展小城镇，有利于乡镇企业相对集中、大规模的转移农村剩余劳动力；有利于提高农民素质，改善生活质量；有利于弱化我国城乡二元经济结构，促进社会的更快发展；有利于扩大内需，推动国民经济更快增长。当前，我国的小城镇建设还处于初步阶段，特别是在小城镇建设的质量上还存在许多问题，距离我国农村现代化和城镇化的要求还很远。
通过引入企业机制，发展休闲农业，带动企业到小城镇的投资，将更多资金和资源投入到小城镇的建设中来，为当地的基础设施建设提供支持，还可减轻政府推进城镇化建设的资金压力。
2、发展休闲农业地产带动当地区域经济发展
发展休闲农业地产，在不违背土地国有属性的基础上，将土地与新的资源、新的视野、新的管理模式融合，提高土地附加值，并把其兑现成可以消费的旅游产品和景观环境，然后发展衍生出房地产和休闲娱乐活动。这种新模式是扩大内需的最大潜力所在，也带来了当地
经济的持续繁荣。此外，农民把土地流转给开发企业用于建设农业观光园后，还可以在园区内继续从事农作物种植工作。同时，由于开发征地而迁出原有住房的居民还可以得到补偿，住进全新规划的新型农村社区。这种做法实现了开发商和农民的土地共享，并使双方在产业链中均提高了收益，从而带动当地区域经济的总体发展。
3、发展休闲农业地产有利于改善农村生态环境
随着农业产业化进程的加快，农村环境问题日益突出，村镇整体环境脏乱差，饮用水水源质量下降，畜禽养殖污染、农药等化学污染严重，这些不仅威胁着农民群众的身体健康，而且制约了农村产业化的进一步发展。所以，通过发展休闲农业地产，以科学理念为指导、市场需求为导向、多元产品为支撑、农旅资源为主导，高起点规划，多功能打造，进行农村基础设施建设和环境建设，有利于建成生态文明、环境优美的休闲农业、乡村旅游度假区。因此发展休闲农业地产，既促进了村容整洁，优化了农村环境，又改善了农村生态环境。
4、发展休闲农业地产是房地产开发商多元化经营的方向
一般情况下，企业的发展往往要经过创业、扩张、多元化三个阶段，多元化经营是企业发展到一定规模的一种自然选择。目前的世界 500 强企业，90%以上实行多元化经营。多元化也是企业发展到一定阶段之后，为了追求企业的范围经济效应，充分利用企业资源，为企业寻找新的经济增长的一种经营方式。房地产企业发展到一定阶段以后，企业会通过实施多元化经营，调整产品结构。发展休闲农业地产是当前房地产企业产品多元化的一种形式，是在房地产产品开发形式上的一种创新，为其在低碳经济时代更好适应社会和市场的发展提供了新的发展思路。
二、休闲农业地产发展存在的问题
1、开发模式错误的问题
我国房地产开发的传统模式是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的一条龙式模式。这种模式源自香港，又叫香港模式。这种全能型香港模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置。但是，由于我国近几年的房地产宏观调控，在休闲农业地产中采用香港的这种地产开发先行的模式，即在配套和农业产业没有一定基础的条件下就先发展地产，不仅很难吸引消费者，对土地本身价值的体现也极为不利。
2、核心吸引力不足的问题。
休闲农业地产的核心竞争力在于其鲜明的文化主题。当前的休闲农业地产经营者多数是利用当地的农产品进行简单加工，满足客人的需要。在人们回归自然，获得身心放松、愉悦
精神的同时，农业价值实现了其在休闲农业产业中的一次升级。但由于缺少文化因子的注入，深层次开发不足，这种低水平发展大多数停留在模式单一、技术含量低、重复建设现象普遍存在的初级阶段。因此，要提升休闲农业地产的附加值，就得让农产品根植于农耕文化的土壤，通过创意农业发展带动作用，形成准确的主题定位。而当前休闲农业地产产品还与旅游地产产品有一定的同质性，无法形成人气聚集，造成地产空置。
3、传统农业文化挖掘深度不够的问题
农业现代化发展是一种工厂化农业，主张农业生产工厂化、农民工人化，是一种崇尚专业化、规模化、标准化的农业发展模式。但是，现代都市人追求的是一种回归原生态的生活方式，这种生活理念是传统农业文化的体现。传统农业文化体现的是一种可持续农业发展的理念，强调“顺天时，量地利，用力少而成功多”.但是在当今工业化和城镇化背景下，由于劳动力不足，农家肥费时费力，传统循环农业逐渐退出农业生产领域。当今休闲农业地产开发急功近利，对农业地产项目传统农业文化挖掘深度不够，农业文化主题定位不明确，不能满足都市人对农业文化的需求增加，这种失去灵魂的农业地产项目也就失去其核心价值。
4、其他问题
在休闲农业地产项目的操作中，由于政府、开发商、农民三者权利、利益关系复杂，还出现各种各样的问题。例如，由于政府对土地政策的重重限制，房地产开发商会缺乏对于市场投资和可持续经营的吸引力。部分开发商还会出现“圈地”的投机行为，拿到土地后，项目开发不立足于三农和产业建设，而是借农村城镇化之机，大兴土木，圈地盖房。在实际操作中，还存在如何将农村建设、农民居住就业、农业现代化与农业地产开发融合发展，确立健康的农业地产发展模式等问题。
三、休闲农业地产发展的对策
1、休闲农业地产的选址要精准
（1）城市郊区。对于休闲农业观光园、特色休闲农家乐等应设在城市郊区，因为主城边缘区经济基础好，交通便利，休闲农业发展的条件得天独厚，都市上班族可以在周末进行短期休闲度假。
（2）城市影响区景区周边。对于借助于城市影响区景区辐射的休闲农业地产，应开发在城市影响区的景点周围，这些地区一般都处于乡村的包围中，且交通便利、经济基础较好、农民的经营意识也较强、景区风景好，从而吸引了大量游客，带动了周围地区休闲农业的发展。这类休闲农业地产一般经营辅助于景区的住宿、旅馆、娱乐等地产。
（3）民族风情村寨内。在农村腹地区域，对于那些民族风味浓郁、地域特色鲜明的村落、山寨、民居群落，可以通过改善公共基础设施和环境、引进有经济实力和市场经营能力的企业，指导村镇居民开发住宿、餐饮接待设施，组织村民开展民族风情、文化旅游活动，形成具有浓郁特色和吸引力的休闲农业地产。
2、休闲农业地产的开发模式要多样化
（1）民宿型。民宿型是在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。其是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，为旅客提供乡野生活的住所。它不同于传统的饭店旅馆，没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。它是由地方政府统一管理，民宿主人个体经营的一种模式，这种经营模式可以发动社区全民参与，其盈利效益非常可观。同时，民宿的特色可以根据民宿主人品味的不同而各不相同。
（2）农家型。农家型在我国具有一定渊源和历史的开发模式，但还没有形成统一的大规模开发。农家是以农民的生活生产资料为基础，具备接待功能。它不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各农业观光园、景区景点周围的农家，进行统一的接待、管理，其盈利效益非常可观。在休闲农业地产项目中，对其提供的产品服务规划引入地产开发的思路，除了常规的农产品采摘、民间民俗、农业展览、现代农业科技等，主要是要强力导入都市人群的参与性，以都市人的主力参与来提升项目的人气，利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。
（3）庄园型。庄园一般是为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。庄园型的有些产品档次极高，一般区位靠近休闲消费市场，采用异国田园风格，能满足高端市场的消费需求。但大多数服务素质都不是很高，更多的停留在简单的问询和跟进，缺少主动式的服务理念，因此，休闲农业地产项目可以在这方面进行更深入的改进，引进主动服务的理念，改变目前此类项目的被动模式。
（4）乡村别墅型。乡村别墅除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，很受小资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。乡村别墅营销更多的是停留在简单的应对模式，没有创新和深挖市场，目前来看虽然具有很大的市场需求，整个行业做得却并不是很成功。随着中国老龄化的加速，以及社会福利的增加，
越来越多的老年人注重自身的养老养生问题，年轻子女也都不再习惯几代人同住，所以养老别墅、养生别墅的市场将越来越大。
（5）古村古镇古城型。此类产品是休闲农业地产中资源条件最好的产品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。但是此类产品的旅游房地产开发须充分考虑文物保护问题，除了地块选址的问题，还须考虑新建和改造房地产的风格协调问题。
3、休闲农业地产的主题要具创意性
（1）产业创意整合法。传统的休闲农业主要是农业与服务业结合，表现方式以采摘和农家餐饮为主，而现代都市休闲农业的发展离不开时尚元素及相关产业与农业生产相结合的新型农业产业化运作方式。为实现这种运作方式，就必须要以农业产业化发展为起点，运用创意来改变农业生产结构。比如将农业和加工产业结合发展，设计 DIY 创意工厂，将时尚创意元素渗透于产业化运作过程中，将新颖的创意农产品作为升级特色，进行农业产业结构升级，从而达到休闲农业体验的最大化。
（2）养生创意提升法。健康养生、康体保健是现代人追求的生活目标。在设计产品时，可以将相关休闲方式依此创意升级。比如，设计四季果庄，倡导大家吃新鲜、应季、健康的水果，并大大提高了休闲农庄的经济收益；同时将目标顾客定位在“中高端”客户群，结合温泉资源，运用现代温室大棚的手法和创意温室的形式建成温泉花园，使温泉康体养生成为休闲农业产品中极具创意性的休闲养生形式。
（3）动静结合创意法。目前大众的农业体验仅停留在采摘与参与农事劳作等比较简单、表层的活动上。随着人们体验需求的不断深入，将新奇动态的体验活动加入到静态的农业景观中显得非常重要。两者的结合，使得休闲农业不再是单纯的乡土资源观光，更是一种对新鲜奇特事物的特别体验。比如可以在项目中注入时尚创意，通过求婚等动态的新奇体验，结合景观，将创意因子贯穿到整个产品设计中。
（4）时尚化创意法。传统的休闲农业似乎总是与时尚格格不入，但随着休闲农业消费群体范围的逐渐扩大，能否运用创新手法融入时尚元素、将时下流行的时尚休闲方式融合在农业休闲项目中，就成为了吸引消费者的关键所在。如考虑青年消费群体，将时尚休闲要素融入其中，设计时尚的休闲方式，为年轻团体或情侣提供露营或住宿，以及户外休闲娱乐、健身、特色餐饮等。
（5）特色设施创意法。传统休闲农业园区中的农业建筑及设施总是千篇一律的“农”
香“农”味，设计简陋、不上档次，浓郁的乡村氛围与现代休闲的风格有些出入。可在建筑及农业设施中加入创意元素，使建筑设计既现代而又不失生态郊野韵味。如农业温室大棚设计突破了传统温室大棚形式，并结合了生态理念，形式上有了重大突破，成为吸引游客的一大亮点。
4、休闲农业地产的推广要善于利用网络电商渠道。
（1）阿里巴巴的“聚土地”.由浙江省供销社直属企业浙江兴合电子商务有限公司联合阿里巴巴集团农产品团聚划算平台、绩溪县庙山果蔬专业合作社等单位在安徽省绩溪县实施了一个名为“聚土地”的项目，将土地流转与电子商务结合起来。农民将土地流转至电子商务公司名下，电子商务公司将土地交予当地合作社生产管理，淘宝用户通过网上预约，对土地使用权进行认购，并获得实际农作物产出。除获得土地租金外，参与项目生产环节的农民还能获得工资。
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