摘 摘
要 从古至今，房屋都是人们安身立命的根本，在人们的生活中不可或缺。对大部分家庭来说，房产是他们这辈子最大宗的财产，是夫妻关系物质基础的重要保障。近年来，经济社会的不断发展以及人们的婚姻观念的不断变化，使结婚不可避免的与买房联系了起来，而随着房价的持续走高，适龄青年在结婚时购买婚房，往往要举全家之力，这就进一步凸显了房产的重要程度。同时，随着离婚率的升高、离婚纠纷的增加，夫妻财产分割往往成为婚姻当事人争议的焦点，而房产作为夫妻财产中最重要的一部分，其类型的多样化以及不同当事人实际情况的复杂化也给司法审判增加了不小的难度。
2011 年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》的出台，一定程度上为房产分割问题提供了明确的依据，弥补了当前法律的不足，但该司法解释也同样引发了许多专家学者的质疑和社会的广泛讨论，值得我们去分析研究。
本文围绕离婚诉讼中的房产分割问题展开论述，梳理了当前房产分割中主要涉及的房产类型以及法律规定的分割方法，并结合现存法律和司法解释，对目前我国在房产分割中存在的问题进行了深入的分析，针对性地提出了自己的完善建议。
关键词：
离婚诉讼；共同财产；房产分割
Abstract From ancient times to now, houses are the foundation of people"s life and indispensable in people"s life. For most families, real estate is the most important property in their life and an important guarantee for the material basis of the relationship between husband and wife. In recent years, with the continuous development of economy and society and the continuous change of people"s marriage concept, marriage is inevitably linked with the purchase of houses. With the continuous rise of house prices, the purchase of marriage houses by the youth of the right age when they get married often requires the efforts of the whole family, which further highlights the importance of houses. At the same time, with the rise of divorce rate and the increase of divorce disputes, the division of husband and wife"s property often becomes the focus of disputes between the parties to the marriage. As the most important part of the husband and wife"s property, the diversity of its types and the complexity of the actual situation of different parties also increase the difficulty of judicial trial. In 2011, the introduction of the third judicial interpretation of marriage law, to a certain extent, provides a clear basis for the issue of real estate division and makes up for the shortcomings of the current law. However, the judicial interpretation also caused many experts and scholars" doubts and extensive social discussion, which is worth our analysis and research.
This paper focuses on the division of real estate in divorce litigation, combs the main types of real estate involved in the current division of real estate and the division methods stipulated by law, and combined with the existing laws and judicial interpretation, makes a deep analysis of the existing problems in the division of real estate in China, and puts forward its own suggestions for improvement.
Key words:
Divorce proceedings; common property; Real estate segmentation
目 目
录 1 导
论…………………………………………………………………………………………1 1.1 选题背景与意义………………………………………………………………………1 1.2 国内外文献综述………………………………………………………………………1 1.3 论文的结构及主要内容………………………………………………………………3 1.4 论文的研究方法………………………………………………………………………3 2 夫妻离婚房产分割概述………………………………………………………………………5 2.1 夫妻离婚房产分割的概念……………………………………………………………5 2.2 夫妻离婚房产分割的特征……………………………………………………………5 2.3 夫妻离婚房产分割的原则……………………………………………………………5 3 我国夫妻离婚房产类别及分割方法…………………………………………………………7 3.1 普通商品房的分割……………………………………………………………………7 3.2 农村房屋的分割………………………………………………………………………9 3.3 房改房的分割…………………………………………………………………………9 3.4 经济适用房的分割…………………………………………………………………10 3.5 拆迁安置房的分割…………………………………………………………………10 4 夫妻离婚房产分割存在的问题……………………………………………………………12 4.1 房产分割法律适用冲突问题………………………………………………………12 4.2 房产分割规则存在局限性…………………………………………………………12 4.3 司法实践中法官裁判依据不明晰…………………………………………………13 4.4 弱势群体权益的保护力度不足……………………………………………………13 4.5 与中国传统风俗与婚姻伦理不相适应……………………………………………14 5 完善夫妻离婚房产分割制度的建议………………………………………………………15 5.1 化解婚姻房产分割确权中法律适用冲突…………………………………………15 5.2 完善夫妻离婚房产分割法律规则…………………………………………………15 5.3 丰富离婚房产分割需要考虑的因素………………………………………………15
5.4 增加对弱势群体的保护力度………………………………………………………16 5.5 完善婚姻财产立法的伦理价值……………………………………………………16 结
语………………………………………………………………………………………17 参考文献………………………………………………………………………………………18 致
谢………………………………………………………………………………………20
1 1 导
论
1.1 选题背景与意义
1 1 .1.1 选题背景
近年来，在离婚诉讼中，诉讼当事人的争议通常为三个方面：离婚与否、子女抚养以及婚姻财产。而随着 2001 年婚姻法的修正以及司法解释的出台，前两个问题的争议逐渐变小，而财产问题的争议则越来越大。现行婚姻法中，对离婚的标准进一步放宽，裁判标准也更加具体、明确，对于“能否离婚”问题，司法实践中很容易得出结论。而对于子女抚养问题，国家对未成年人给予了特殊保护，未成年子女抚养权的确定，不仅要考虑父母双方的意见，更应尊重子女本人的意愿，考虑子女本人的利益，争议空间比较狭窄。然而，当牵扯到婚姻财产时，则必然会产生很大的争议，而房产作为家庭最重要的资产，其分割无疑是争议最大的。但房产这一标的物相对来说比较复杂，其类型比较多样，购置方式也多有不同，也存在父母为子女购置房屋等各种问题，其权属划分则变得尤为困难，司法实践中也很难处理。
1 1 .1.2 选题意义
房产分割作为离婚诉讼中的关键问题，如果不能妥善处理，很可能会使当事人之间的冲突更加激烈，给案件的审判增加困难。婚姻法对于夫妻财产方面的法律规定相对简单，对房产分割的规定也较为笼统，给司法实践增加了困难。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下称“婚姻法司法解释（三）”）的颁布虽然一定程度上针对现实社会中争议比较大的房产分割纠纷问题，给予了明确的权属划分，为各地法院司法审判提供了统一的裁量标准，但面对越来越复杂的现实问题，仍然不能尽善尽美，其中引发的一些问题也引起了学术界以及社会的热议。因此，房产分割问题值得我们去分析研究。
1.2 国内外文献综述
1 1 .2.1 国内文献综述
夫妻离婚房产分割问题一直是社会上的热点问题，而由于离婚率的增高以及房产分割的复杂多样，我国的学者们对这一问题从研究领域、研究方法、研究深度等方面进行了深度的讨论。学者们基于我国婚姻领域现实问题的考量，分别从不同角度进行了深入分析。
赵刘洋（2017）认为，当代中国婚姻正在经历明显的变迁，在离婚案中，诉讼当事人关于房产分割的争议与当代中国的社会转型有密切关系——强调集体和道德的计划时代的意识形态，逐渐被关注个人利益和市场的 “个人主义” 侵蚀，新的法律制度逐渐确认对私人产权的保护，追求个人利益具有以往未有的合法性。此外通过大量的判决书来分析
2 例证实践中房产分割的复杂性，认为离婚房产分割中家庭政治显示的实质上是法律与社会中 “个人主义” 与 “家庭主义” 的纠葛，其现实复杂性需要我们进一步探索。
1
冀放（2017）认为，民事法律体系的不断发展，使得不同阶段的离婚房产分割规范之间产生了明显的制度差异。在法律体系上表现为，虽然同属民法范畴，物权法、合同法与婚姻法保护的基本利益却不尽相同，因而在同一时间维度下，三种法律制度互相影响，矛盾冲突也逐渐产生。沈剑从时间的维度上，对新中国成立以后，婚姻法、物权法和合同法之间在离婚房产分割问题上的重要冲突进行分析整理，并给出了解决方案。
2
沈剑（2013）认为，我国婚姻法、妇女权益保障法及其司法解释，均对保护妇女的合法权益作了重要的规定，而在妇女的合法权益中，财产权则是最重要的部分。作者从法经济学的角度，对我国妇女离婚财产权益倾斜性保护的历史变迁、动因等多角度进行分析，对这一制度存在的缺陷进行了深刻认识并提出了自己的针对性思路。
3
张翰（2011）认为，《最高人民法院公布的关于适用婚姻法若干问题的解释（三）的征求意见稿》中涉及的离婚诉讼中房屋分割问题始终是离婚案件财产分割的焦点问题之一。由于近年来房价飙升，房屋成为大多数家庭的重要财产，但法律的滞后性和立法的冲突问题， 使得在离婚诉讼中房产分割成为一个难题。实践中，离婚诉讼涉及房屋分割争议较大的有三种情况：
一是婚前夫妻一方以个人财产按揭购房，婚后取得房产证，并以夫妻共同财产还贷，离婚时该房屋属权的确认、增值部分如何处理；二是夫妻以共同财产购房，房产证在一方名下，该房屋权属的确认；三是父母出资为子女所购房屋的权属认定。作者通过案例的形式对这三类争议进行了分析，并提出对上述争议行之有效的解决办法就是对婚前及婚内财产进行约定，具体制度的完善需要进一步的研究。
4
康娜（2015）认为，在房价飙升、离婚率不断升高的背景下，房产分割已成为夫妻离婚财产分割的核心问题。作者以“婚后父母出资为子女购房”这一角度展开，主要分析了《婚姻法司法解释（三）》第 7 条以及《婚姻法司法解释（二）》第 22 条对父母出资购房的规定所存在的问题，并对现存理论上的争议做了逐一评述。此外，作者也针对性提出了自己的建议。
5
1 1 .2.2 国外文献综述
迪特尔·施瓦布教授在《德国家庭法》一书中，以“离婚后的家庭住宅和家庭用具”一节来对房产分割进行阐述。他认为，在决定由哪一方继续适用现有婚姻住宅的问题上，首先要看配偶之间如何约定，涉及第三人如出租人权利的，约定还需获得该第三人的批准。若当事人不能达成协议，可以主张法律规定的请求权。法律规定首先要保障迫切需要使用住宅或用具的配偶一方的利益。
6
1
赵刘洋．财产权利与家庭政治：当代中国离婚法律实践中的房产分割[J]．天府新论，2017(03)：93-105． 2
冀放．规则碰撞中的离婚房产分割问题--以立法史为视角[J]．河北法学，2017，35(09)：130-143． 3
沈剑．妇女离婚财产权保护的法经济学分析——以房产的归属与分割为切入点[J]．理论探索，2013(06)：105-109． 4
张翰．浅议离婚诉讼中房屋分割的几个问题[J]．人民司法，2011(13)：90-92． 5
康娜．论婚后父母出资为子女购房的产权归属及离婚分割[J]．浙江工商大学学报，2015． 6
迪特尔·施瓦布．德国家庭法[M]．北京：法律出版社，2004．
3 凯特·斯丹德利认为，首先，当决定如何处置住房时，法院根据事实有各种选择。可判令一方将房子或他对房子的份额转移给另一方，受让方无需做出补偿。还可判令转让以支持转让者，代表转让者对房子利益的价值在以后的买卖中会得到实现。也可以转移房子以形成清晰破裂。其次，法院可以判令买卖房屋，但只能作为法院判决财产提供或财产调整的辅助方法。此外，房屋的出租可以根据法律出租转让，但该出租是共同商讨的，法院有权考虑当地政府的住房政策对各方的影响。
1
美国芝加哥大学著名教授加里·贝克尔（GaryS．Becker）将原本主要用以研究物质行为（如家庭所得和支出形态）理性选择方法扩展至对家庭非物质行为的分析上，以成本—效益来分析家庭行为。他认为当家庭成员认识到离婚会增加其福利的时候，就会选择离婚。尽管他也注意到离婚现象的复杂性，考虑到夫妻双方的相处中的矛盾以及国家法律制度等，但其“理性人”的基本假设不曾改变，他以 “婚姻市场中不完全讯息”来解释夫妻婚后因为缺乏彼此了解的离婚。
2
1 1 .2.3 国内外研究现状述评
总的来说，我国学者针对离婚房产分割的研究较为深入，也从不同角度提出了许多建设性的宝贵意见，但是随着经济社会的不断发展，许许多多的新问题不断涌现，房产分割也变得异常复杂，尤其是《婚姻法司法解释（三）》的不断推进，虽然一定程度上弥补了现存婚姻法的不足，但也带来了其他的问题，仍然需要我们进行不断地研究和分析，从而促进相关法律的不断完善，适应时代的发展。外国学者对离婚房产分割问题的研究因国情的不同与我国存在显著的差异，且各国都有其独有的特色。通过对学者们研究理论的学习，本文针对我国离婚诉讼中房产分割问题立法现状以及存在的问题进行分析研究，提出自己的完善建议。
1.3 论文 的结构及主要内容
本文将从四个方面展开论述：
第一部分主要介绍夫妻房产分割的概念、特征以及原则。离婚分割的房产应为夫妻共有房产，一方个人房产，不存在分割问题。
第二部分主要介绍夫妻房产分割中涉及的主要房产类型以及目前我国司法实践中对各类型房产的分割方法。
第三部分主要分析我国当前离婚财产分割中存在的主要问题。
第四部分主要通过上述分析以及结合当前司法实践中的实际情况，提出自己的完善建议。
1.4 论文的研究方法
根据论文结构和内容的设置，论文中将使用的研究方法包括：
1
凯特·斯丹德利．家庭法[M]．北京：中国政法大学出版社，2004． 2
加里·斯坦利·贝克尔．家庭论[M]．北京：商务印书馆，1998．
4 1、文献分析法：通过登录知网，检索与之相关的期刊文献，并从前人发表的资料中选取精华，对文献内容进行整理，归纳共同点、总结差异性，为本论文的撰写提供理论素材。
2、规范分析法：通过对现行婚姻法、司法解释以及学界理论的研究，对夫妻离婚房产分割这一问题进行深入分析，发现立法以及实践中存在的问题，并提出相应的完善建议。
3、对比分析法：通过与国外婚姻家庭法相关制度的对比，分析我国的婚姻家庭法中关于房产分割制度的内容。
5 2 夫妻离婚房产分割概述
2.1 夫妻离婚房产分割的概念
夫妻离婚房产分割是指在离婚前，夫妻双方就个人或者共同所有的房产进行权属划分、产权分割的行为。它是夫妻关系终结的一种法律表现形式。
离婚房产分割作为夫妻离婚财产分割的重要部分，其主要涉及夫妻共同房产的分割，婚前个人房产或婚后所得依照法律规定或双方规定属于个人的房产不在分割之列。但在一些离婚案件中，也会因婚后一方对另一方个人房产而有所贡献而涉及到个人房产的纠纷问题。
2.2
夫妻离婚房产分割的特征
首先，房产分割带有很强的人身属性。婚姻法是以婚姻和家庭为研究对象的法律，它更强调人身属性，因而离婚财产分割与其他类型的财产分割不同，兼具人身和财产的双重属性。房产分割作为财产分割的一部分，自然具有这种双重属性。在婚姻家庭中，房产的作用就是以财产的形式来对婚姻中的人身关系进行保障。房产一方面是夫妻财产的一部分，但同时也是夫妻维持婚姻生活的住所。此外，房产分割往往还涉及到子女的抚养、保护弱势一方利益等问题，具有很强的人身属性。
其次，房产分割复杂、难度高。一方面来说，我国住房政策的不断变化，使我国产生了许多不同类型的房产。不同的房产，其分割方式也会有所不同，再加之各离婚诉讼所涉及的分割情形有所不同，会使分割变得极为复杂。从另一方面来说，房产权属的复杂性也会导致实际分割的难度。现如今房价飙升，买房对普通家庭来说压力巨大，很少有人可以一次性全款支付，这就会导致购房款来源多样。此外，也会涉及到房屋的购买与取得存在时间差异，会给分割带来很大的难度。
此外，房产分割会受到传统婚嫁模式的影响。首先，中国传统婚嫁沿用的是“男婚女嫁”模式，在当代商品房普遍的情况下，女方会要求男方买房，一般男方会在婚前全款或者付首付买房，婚后由女方或者夫妻双方进行装修并按揭还款，房产作为不动产，其产权证书会被保存完好，而女方在婚后对房屋的装修或者共同还款的凭证却很难保存，在分割房产时很容易给女方造成不利影响。加之当前买房很容易会有双方父母资金的支持，父母出资的部分也很难在离婚诉讼时查明。而对于农村婚嫁来说，一般由男方建房，女方结婚时带嫁妆，嫁妆一般是日常生活用品，消耗快、不易留存，但房产有男方婚前建造，在分割时很容易对女方造成不利。另外，中国传统的家庭角色分工为“男主外、女主内”，女方对家庭的贡献往往是很大的，在进行房产分割的时候也会考虑这方面的问题。
2 2 .3 夫妻离婚房产分割的原则
2 2 .3.1 约定优先原则
在房产分割时，首先要尊重双方当事人的意愿，坚持意思自治原则。夫妻双方在离婚时对房产归属做了书面约定，或者是双方口头约定且无争议的，要按照双方当事人的意愿
6 进行处理。只有在夫妻双方约定无效或者双方对房产归属产生分歧时，法院才会依据法律进行分割处理。
2 2 .3.2
公平原则
公平原则作为民法中的重要原则，是公民从事民事活动的基本准则，那么在婚姻法中，则必然体现为，夫妻双方享有平等分割共同财产的权利，也承担着共同偿还夫妻间共同债务的义务。一般来说，夫妻共同财产应当均等分割，但房产作为婚姻家庭中最重要的财产，其分割较为复杂，往往需要考虑的因素众多。因此在进行房产分割时，需要对双方的个人情况以及对家庭的贡献等各个方面进行考量，做出更为公平合理的判决，实现法理与情理的和谐统一。
2.3.3 3
照顾弱势一方利益原 则
婚姻法作为处理婚姻家庭纠纷的基础性法律，具有很强的人身属性，但是在处理婚姻财产纠纷时，它兼具人身和财产两种属性，因而婚姻财产纠纷相较于一般的财产纠纷具有其特殊性。一般说来，妇女一方对家庭的贡献较大，在房产分割中也很容易成为弱势一方，再加之女方往往还涉及到子女抚养问题，因而在分割时要加强对妇女一方利益的保护。此外，对于离婚后失去生活来源，生活确有困难的一方，在房产分割时也应考虑由另一方酌情对其进行补偿。
2.3.4 4
尊重中国传统婚姻伦理道德原则
婚姻法相较于其他法律的特别之处还在于，其内容受到传统婚姻伦理观念的影响，因而对于婚姻财产的部分，具有很强的人身属性，而财产属性则居于次要地位。婚姻法的立法价值在于维护家庭关系的和谐稳定，所以在处理离婚房产分割问题上，不能一味按照一般财产法的规定来进行处理，要参考我国传统的婚姻伦理观念，寻求与一般财产法的平衡点，做出最优的选择。
7 3 我国夫妻离婚房产类别及分割方法
随着社会经济的不断发展，我国的房产类型趋于多样化，在离婚分割时，其分割方式也多有不同，下面我将从以下几类房产入手，对不同房产类型进行分析。
3 3 .1 普通商品房的分割
3.1.1 婚前购买的房产
1.一方婚前出资购买的房产 （1）由一方婚前出资购买，结婚前还清个人贷款或全款购房，且婚前已取得房屋产权的，该房产属于购房一方的婚前财产。婚后才取得房产证的，房产也应属于购房一方的婚前财产，因为房产是婚前取得，取得房产证的时间在婚后是由于房产开发商办证的延迟，所以不会因此而将其划分为婚后财产。离婚时，另一方不可请求对此房产进行分割。
（2）一方婚前签订不动产买卖合同并支付首付，婚后夫妻共同还贷购买的房屋。根据婚姻法司法解释（三）第 10 条的规定，如果不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时双方不能就该不动产归属达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。而婚后双方共同还贷部分则由产权方对非产权方给予一定的经济补偿。
2. 双方婚前共同出资购买的房产 （1）婚前双方共同出资，房产证登记在两人名下的，这种情况没有争议，理应作为为夫妻共同财产，离婚时按共同财产进行分割。
（2）婚前双方共同出资，房产登记在一人名下的，该房屋应为房产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但对于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。但在现实生活中会出现，由于双方婚前感情基础较好或者受当地购房政策的影响，房产只登记于一人名下，但在离婚时，产权方可能会否认另一方的婚前出资行为，认定该房产为其婚前个人财产，另一方不可请求分割。但如果另一方可以拿出自己出资的相关证据，依然可以认定为该房产属于夫妻共同所有，应当均等分割。
3 3 .1.2 婚后购买的房产
1.婚后一方以婚前个人财产出资购买的房产 婚后一方以婚前个人财产出资购买，房产证登记在出资方名下的，如果出资方已经支付全部购房款，则属于个人财产，离婚时认定为个人财产。但如果出资方只支付首付款，房屋按个人财产处理，但是房屋没有偿还的部分以及房屋增值部分属于夫妻共同财产，离婚时按共同财产进行分割。房产证登记在非出资方名下的，房产属于夫妻共同财产，视为一方对另一方的赠与，离婚时按共同财产进行分割。房产证登记在双方名下的，房产属于夫妻共同财产，离婚时按共同财产进行分割。
2.婚后共同出资购买 夫妻在婚后共同买房，不管房屋权属证书登记在一人名下还是两人名下，都是夫妻共
8 同财产，在房产分割上自然按照共有财产予以分割，夫妻另有约定除外。但如果离婚时还有按揭贷款未清偿完毕，则应先对可分割部分进行分割，未清偿部分将作为获得产权一方的个人债务。
3.1.3 父母出资购置的房产
在中国的传统伦理观念中，父母都会将为自己的子女结婚置办房屋作为自己的义务，特别是在当前房价飙升的社会背景下，适婚青年靠自己的积蓄购买一套房产是压力很大的，大部分会依靠父母的资助甚至直接由父母购置婚房，这在法律上一般认定为对子女的赠与。但在司法实践中，夫妻双方会在父母是对一方还是双方赠与的问题上存在争议。
1.婚前一方父母出资购买的房产 如果一方父母全额出资，产权也登记在自己子女名下，则理应认定为自己子女的婚前个人财产，若无其他约定，离婚时不能当做共同房产分割。如果父母只部分出资、产权登记在自己子女名下，剩余房款以按揭贷款方式支付，且由夫妻共同还贷，则离婚时一般会将房产认定为产权登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷的资金及其还贷部分因房价上涨等情况所产生的增值，由获得房产一方对另一方作补偿。若房产登记在另一方子女名下，并非理所当然归另一方所有，一般也认定为夫妻共同财产。非登记方、即出资父母的子女，有权要求分割房屋。当然，父母明确表示赠与另一方所有或双方有其他约定除外。若房产登记在双方名下，那么应当认定为夫妻共同财产。当然双方也可以约定成按份共有形式，并可约定各自的份额比例。若双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。
2.婚前双方父母出资购买的房产 婚前双方父母出资购买，产权登记在一方或者双方子女名下的房产，根据婚姻法司法解释（三）的第 7 条的规定，应认定为双方按照父母出资比例的份额按份共有，双方另有约定的除外。但关于这一问题，存在着与物权法的冲突问题，在司法实践中存在一些争议，我们会在后面对这一问题进行展开叙述。
3.婚后一方父母全额出资购买的房产 若房产登记在自己子女名下，根据婚姻法司法解释（三）第 7 条的规定，视为对自己子女一方的赠与，应认定为其婚前个人财产。若房产登记在另一方名下，但一般认定为是对夫妻双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割，除非父母出资时书面约定或声明该出资是赠与自己子女一方的。
4.婚后双方父母出资购买的房产 房产登记在一方子女名下，与婚前购房类似，此不动产可以认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，当然若是作出其他约定也是可以的。若是房产登记在双方子女名下，应当认定为对夫妻双方的赠与，该房产一般认定为共同共有财产，夫妻双方另有约定除外。
5.夫妻之间的房产赠与 夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方，但没有办理房产过户手续，后双方感情破裂起诉离婚，赠与房产的一方翻悔主张撤销赠与，另一方主
9 张继续履行赠与合同。夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照《物权法》的规定，房屋所有权尚未转移，而依照《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权力转移之前可以撤销赠与......”因而，一方赠与另一方不动产，在没有办理过户手续之前，依照《合同法》的规定是完全可以撤销的。
6.离婚时尚未取得房产证的房屋 离婚时有时会出现因没有付清全部房款而没有取得房产证的情况，夫妻双方因分割达不成一致的，法院不宜判决所有权归属，但可根据实际情况判决使用权。
3 3 .2 农村房屋的分割
农村房屋主要涉及建造问题，虽然它没有商品房分割复杂，但农村房屋的分割对司法审判来说也存在很多问题。对于农村婚嫁来说，一般由男方建造，女方则带嫁妆到男方家，嫁妆作为易损易耗物品，其消耗难以留存凭证，再加之农民法律意识较为单薄，对于夫妻财产不会做很明显的区分，这就很容易对非建造房屋一方造成不利的影响，因而农村房屋的分割也存在一定的难度。但农村的房屋管理虽与城镇有所不同，有些分割方法却可以参照商品房的分割。
首先，对于婚前由一方建造的农村房屋，如没有约定，则应该归婚前建造一方所有。但建造一方因建此房屋而有欠款和借款，由夫妻婚后共同偿还的，房屋仍归建造一方，但应对另一方的偿还借款或欠款部分予以适当的经济补偿，在这一方面与商品房的分割类似。
其次，对于婚前或婚后建造的，由一方父母或其他家庭成员提供的房屋，如这一房产明确是父母或者其他家庭成员赠与，则可以按照夫妻共同财产进行分割，若非赠与，则房产属于一方及其家庭成员的共有房产，不可作为共同财产进行分割。但在婚后，由夫妻双方共同参与建造的房屋，在离婚时，夫妻可对这一房产中自己相应的份额进行分割，即获得房产一方应对其份额给予经济补偿。
此外，对于婚后父母为子女结婚需要而建造的房屋，鉴于是父母为子女结婚需要而建造，则属于父母赠与，因而属于夫妻双方共同财产，则在分割时可以进行均等分割。
3.3 房改房的分 割
房改房，是指我国城镇居民按照国家上世纪末的住房改革政策，个人以成本价或相比市场较低价，从所属工作单位购得的原来通过租赁形式只享有使用权的公房 1 。房改房可以通过成本价、市场价和标准价获得。成本价获得的房改房一般是为了对职工夫妻进行补偿，属于福利性购房的范畴。市场价房改房则类似于商品房的购买。标准价房改房则是购房人没有完全获得或只拥有部分产权的房改房类型。
婚姻法司法解释（二）中，将夫妻关系确定后使用共同财产购买的房产和婚前承租的房产都认定为夫妻共同财产。但对于婚前由一方承租、婚后由其用个人财产购买的房屋，并登记于自己名下的情况，司法解释没有给出明确的解释，在司法实践中却很难认定。因
1
石中玉．夫妻离婚房产分割法律制度研究[D]．武汉：湖北大学，2017．
10 为在确定房改房的购房金额时，会同时考虑夫妻双方的公积金、工龄等因素，如果单纯将其认定为个人财产不正确，但认定为共同财产也难免有些牵强。但是我认为，由于购房款的优惠来源于夫妻双方，则应认定为夫妻共同财产，对于一方支付的购房款，另一方应当承担一半。
此外，随着经济社会的不断发展，该类房产又出现了婚后由于一方父母可以享受这种政策福利，而由夫妻双方以父母名义使用共同财产购买房产的情形，在司法实践中也产生了许多的争议。如果从购房款的来源看，这显然属于夫妻共同财产的范畴。但是从另一方面看，这种房产理应归享有该政策的父母所有，房改房的购买福利也只应属于父母，如果将其认定为夫妻共同财产，则侧面的认可了这种冒名购得福利房的行为，这显然是不妥当的。婚姻法司法解释（三）将其认定为属于父母所有，而将夫妻为此所支付的款项作为债务进行处理。而对于婚前由一方父母承租，婚后由夫妻共同财产购买并将产权登记在一方名下的房改房，我认为应依据婚姻法司法解释（二）的规定，将其认定为共同财产。
另外，在离婚财产争议中，很多地方法院仍以取得房房屋的产权证为认定要件。对于没有取得产权证的房改房干脆采取回避的方式不做处理。司法实践中，有些法院将附服务期限的房改房的使用权进行分割，例如谁住大间，谁住小间，其他部分共用。如果一经取得房产证，但是此产权证因为与单位签订了附服务期限的房改房，所以此时的房屋产权证往往在单位。基于附了“服务期限”的条件，且条件尚未成就时，所以在分割此房屋已确定的价值时应以工龄与人均寿命的比例进行分割房屋价值，而不能以房屋现有的价值直接进行分割。
3 3 .4 经济适用房的分割
经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。因其具有一定的政策特殊性，在房产分割中也存在许多问题。
夫妻双方支付全款购买，不考虑因特殊原因未取得房产证的情况，一律认定为夫妻共同财产，按照共同财产进行分割。一方婚前申请购买经济适用房，且支付一部分款项，剩余部分由夫妻双方交足，则婚前支付房款为个人财产，夫妻双方共同交款部分为夫妻共同财产，可以共同财产进行分割。一方婚前购买并支付全部款项，则为个人财产，房屋归买受人所有。
购买的经济适用房不满五年的，根据《经济适用房管理办法》的规定，首先遵照夫妻协议约定，没有约定的，因无法估计房产的价值，因此无法确定补偿的数额。在这种情况下，对购买不足五年的经济适用房不予分割，等取到完全产权时，再行分割。此时还需要考虑房产增值或贬值的情况。购买的经济适用房已满五年的，没有约定的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权，再按照分割原则进行分割。
3 35 .5 拆迁安置房的分割
拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行
11 安置所建的房屋。随着当前城市化进程的逐步加快，城市规划中则会涉及很多房屋的拆迁问题，因而在离婚诉讼中关于拆迁安置房的归属问题存在着很多争议。
首先，一方婚前个人房产，婚后被拆迁而取得的拆迁安置房，虽然被拆迁的是一方婚前的个人财产，但在离婚时究竟是否予以分割，要看夫妻双方在婚姻关系存续期间是否对其产生了影响。若未产生任何影响，则依然属于一方的婚前财产，在离婚时不作分割。若因婚姻关系的存在而增加了房屋的分配面积，增加的部分应当作为共同财产予以分割。此外，若被拆迁房与拆迁安置房存在差价，夫妻以共同财产对差价部分进行了出资，则取得房产一方应对另一方就差价部分给予补偿。
其次，婚前为一方父母的个人财产，婚后被拆，拆迁安置房登记于夫妻一方名下，应当视为父母对其子女一方的赠与，应当适用父母为子女购房的一般性规定。
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夫妻离婚房产分割存在的问题
4.1 房产分割法律适用冲突问题
离婚中的房产分割虽然是伴随着离婚这一法律行为而产生的，但因它具有财产属性，也会涉及到一般财产法中的内容，特别是物权法和合同法的内容。而物权法、合同法这些一般财产法出现于婚姻法之后，婚姻法的内容上就会明显欠缺许多财产法的内容和原理甚至于一般财产法相悖。2011 年婚姻法司法解释（三）的出台，虽然在内容上融入了一般财产法的内容，弥补了婚姻法存在的不足，但也与婚姻法的基本内容存在冲突。
首先，我国婚姻法明确规定，婚后因赠与所得的财产除赠与合同中明确指出归一方所有的，一般认为是夫妻共同财产。然而婚姻法司法解释（三）中则采用了物权法的物权公示原则，以产权登记为准，登记在一方子女名下则为一方的个人财产。但是在现如今的社会中，父母不免会为子女买房出资，即使登记于一方子女名下，也不能绝对认为是对一方子女的赠与。婚姻家庭中的房产因其特殊性，在购置时不会将产权过分明晰化，然而在离婚时却会作为父母为自己子女争取利益的筹码，单凭不动产登记推定父母赠与的意思表示虽有利于法院的判决，但显然对另一方不是十分公平的。
其次，婚姻法认为，夫妻婚后所得为夫妻共同所有，即婚后财产为共同所有。然而，婚姻法解释（三）则规定，除当事人另有约定外，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认为双方按照各自父母的出资份额按份共有。夫妻双方婚前婚后都出资的，则该房产属于夫妻双方共有。当双方父母都出资为子女购房的情况下，都可以看做是夫妻双方共同出资，若只因为双方父母出资就认定为夫妻双方对房产按份共有，显然与婚姻法有所冲突。婚姻法司法解释（三）在这方面过于注重市场秩序，而忽略了我国固有的传统。
此外，婚姻法司法解释（三）规定，对于一方在婚前贷款所购房屋，婚后用夫妻共同财产还贷的，双方协议不成，一般归产权登记一方，而房产的自然增值部分由产权方对另一方进行补偿，也就是房产的自然增值部分属于夫妻共同财产的范畴。但该解释的第 5 条则根据物权法的规定，将个人财产的自然增值认定为个人所有，显然这是相互矛盾的。
4.2 房产分割规则存在局限性
首先，我国离婚诉讼中关于房产分割的原则过于理论化，很难满足实际审判的需要。在对房产进行分割之前，首先要划分清楚个人财产和共有财产。我国婚姻制度以婚后财产公有制为基础，而房产作为特殊的财产，购置房产的资金可能来源多样，比如父母出资或者抵押贷款等，这就导致了简单以共同共有、均等分割来判定是不公平的。与此同时，房产这种经济价值巨大的财产，对于一个家庭来言具有重要的意义，简单转化为金钱分割，对未得到房产一方来说，其利益也没有得到有力的保护。对于越来越复杂的实际情况，过于笼统的分割原则显然是不能满足现实需要的。
其次，房产权利归属认定标准单一。对于不动产的归属问题，我国的婚姻法司法解释
13 （三）做了统一的规定，即以不动产登记作为特殊情形下产权归属的判断标准。这种统一的裁判标准，虽一定程度上对司法审判提供了便利，但也引发了许多的争议。因而在当前，许多适婚青年在购置婚房之时必会重视产权的登记问题，而女方要求在房产证上写自己名字的现象也很普遍。这在一定程度上加重了夫妻双方对自己利益的考虑，淡化了感情温度，也可能会导致双方家庭的矛盾。
再次，房产分割确权方式可适用性较弱。虽然我国规定了多种房产分割的具体方法，比如实物分割、价金分割、价格补偿以及竞价方法等，但其适用条件比较狭隘。从实物分割来看，对于我国大多数普通家庭来说，往往只有一套房产，而房产显然是不可分割的，不适用实物分割。即使有适宜分割的房产可以判给夫妻双方分开居住，但离婚后双方感情已经破裂，依然住在同一屋檐下显然是不现实的，也会产生很多问题。竞价方式来看，虽然具有可操作性，但需要双方同意，法院是不可以强制执行的。而在现实离婚案件中，夫妻大多会对房产进行争夺，很少有人会选择竞价。价金分割和价格补偿相对适用性比较强，但价格补偿也需对房产归属进行判定，另一方只能得到相应的价款。价金分割则会导致双方都得不到房产，这显然对于双方当事人来说，都没有满足其诉求。因此，房产分割方法的适用条件比较有限。
4.3 司法实践中法官裁判依据不明晰
夫妻财产关系不同于一般的财产关系，它牵涉甚广，需要考量的因素众多，因而在司法实践中其赋予法官的自由裁量权更大。例如，婚姻法第 39 条规定，“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。这些大都是抽象性、倡导性的原则，没有具体的裁判规则支持，法律也没有具体的解释说明以及适用情况的说明，因而对于法官来说，适用这些抽象性条文进行审判也存在一定的困难。同时，婚姻法司法解释（三）中对于房产归属的规定也用了“可以”等词，显然并非强制性规定，因而最终法官的判决是其综合考虑的结果。这样，也就会导致全国各地对相类似的案件出现不同的审判结果。
4.4 弱势群体权益的保护力度不足
虽然当前在法律上，我国重视保护妇女的利益，强调男女平等，但男女在事实上也并未实现平等，各行各业尤其是高层劳动者的性别比可以充分说明这一事实。在婚姻中，妇女也是弱势群体，这是毋庸置疑的。在中国传统的婚姻家庭中，一直秉持“男主外，女主内”的观念，男子理应承担养家的重担，而女子则承担着照顾家庭、养育子女的责任。当今社会强调男女平等，大部分家庭的女方也都能实现经济独立，但女方对于家庭的贡献依然是大于男方的。此外，对于一些家庭主妇来说，虽然她们并未实现经济独立，在支付房款上也没有贡献，但在婚姻家庭中，他们放弃了职业发展的机会，在操持家事上投入了足够的时间和精力，如果仅以经济上的付出来分割的话，妇女的利益则很难得到保障，这显然是不公平的。
4.5 与中国传统风俗与婚姻伦理不相适应
14 目前我国婚姻法的房产分割规则更多的偏重于市场秩序，没有充分考虑中国传统的婚姻伦理价值，它一定程度上鼓励夫妻双方个人财产明晰化，这则很容易引发家庭矛盾，造成夫妻情感危机，现实生活中很多家庭因为买房以及房产加名、更名问题，导致夫妻感情破裂。此外，我国几千年来的婚姻观念一直是夫妻一体、同心协力，而明确夫妻各自财产或多或少降低了家庭的同心力，加剧夫妻之间的信任危机，减弱了家庭的社会职能，原本美好的婚姻被物质的利益所左右，极易导致离婚率的增加，影响人们的美好生活。
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对完善夫妻离婚房产分割制度的建议
5.1 化解婚姻房产分割确权中法律适用冲突
在离婚诉讼中，婚姻法在财产分割方面与一般的财产法仍然存在着很大的冲突。一方面来看，物权法和合同法等一般财产法更强调市场秩序的维护以及交易双方当事人权利的保障，它不考虑传统的婚姻伦理价值。而婚姻法关于房产分割的规定则更侧重于如何对房产进行权属划分，以平衡夫妻双方在婚姻存续期间对家庭的贡献，它利用一般财产法的内容来服务于婚姻家庭中的财产关系，维护婚姻家庭的伦理价值，具有特殊的财产法属性。但从另一方面来说，婚姻法出台于一般财产法之后，因而其在调节房产分割方面具有一定的滞后性。虽然婚姻法司法解释（三）的出台一定程度上弥补了婚姻法的不足，但其具体内容依然存在许多争议，无法做到婚姻法与一般财产法的平衡。因此，在以后的司法实践中，我们也要积极寻找到婚姻法与一般财产法的最佳平衡点，以达到实质公平正义为价值取向，以最合适的婚姻理念来指导司法审判，作出最优的选择。
5.2 完善夫妻离婚房产分割法律规则
对于普通家庭而言，房产是家庭中最重要的财产，在当前社会经济发展的大背景下，出现了多种多样的房产类型，相配套的购房政策也越来越多，导致了购房方式和购房款来源的多样性，因而在离婚诉讼中，对于房产的分割争议颇多，给司法实践带来了很大的困难。虽然我国相继出台了很多司法解释，一定程度上解决了一些问题，但也仍然存在许多争议。一方面，我国房产分割的相关规则还不够完善，房产归属的认定以及房产分割方法的规定难以满足司法审判的需要。另一方面，我国婚姻法以及相关司法解释关于房产分割的规定较为笼统，可操作性不强，且法律规定比较分散、缺乏相应的体系。因而，我认为应当完善我国婚姻法对于房产分割的相关规定，单独成章，从分割方法到归属认定再到具体的分割和适用做体系化规定，以减轻司法审判的负担。
5 5 .3 丰富离婚房产分割需要考虑的因素
我国关于离婚房产分割的相关规定过于理论化，这对于司法审判而言，法官难以找到具体明确的法律条文来支持审判，因而只能结合多方面因素做出综合判断，这就导致法官具有很大的自由裁量权，所以法官也需要考虑到各方面的因素，虽然我国婚姻法立足于强调维护婚姻当事人双方的利益，但我国对于房产分割方面的认定标准趋于单一，如何进行公平分割显然是法官最为头疼的问题。因此，我认为明确的财产分割的衡量标准以及参考因素是十分必要的。首先要明确对个人的考量，包括学历层次、收入水平、就业机会、发展前景以及身体状况，充分考虑夫妻双方的个体差异，若差距悬殊应注重对一方的倾斜保护。其次，要充分考虑对夫妻双方对家庭的贡献，包括经济支持、家事劳动、子女抚养以及赡养老人等方面，不能仅以经济收入做考量标准。另外，也应当考虑保护非过错方的权益，包括一方未经另一方同意私自转移、隐匿财产等经济过错，也包括家庭暴力、虐待、
16 违反婚姻忠诚等非经济过错 1 。
5 5 .4 增加对弱势群体的保护力度
在当今社会，虽然我国强调男女平等，女性在各行各业也逐渐占据着重要的比重，但许多招聘单位在招聘时会明显对男性有所倾斜，导致女性在工作机会上得不到有效的保护。而对于步入婚姻的女性而言，他们则会在追求事业方面做出很大的让步，其重心逐渐向家庭倾斜，这就导致女性在婚姻与家庭中往往处于弱势一方，家庭分工、社会地位等都会与男性存在很大的差距，尤其对于家庭主妇来说，他们放弃了所有，投身于婚姻家庭中，往往要靠男性的收入来生活，这在离婚财产分割时则会面临更大的不利。房产属于有形资产，在具体分割时，法官会根据产权登记以及对房产的贡献来进行判断，而女性对于家庭的贡献更多是无形资产，在实践中很难明确计算，所以很容易被忽略。因此，在离婚房产分割中应考虑妇女的家务劳动付出。虽然我国婚姻法第 40 条对此内容有所规定，但在司法实践中适用范围较小。因而，明确规定对家务劳动付出较多的的女性可以相应获得房产的分割权是非常必要的。此外，也应当完善离婚后...