[ [ 离婚房产] ] 离婚案件中贷款购买的房屋如何分割
夫妻离婚案件中贷款购买的房屋如何分割
对于一方以向银行申请抵押贷款的形式购买的房屋在离婚时如何分割问题，一直以来是离婚争议中的焦点亦是难点。
例如：两人结婚 2 年后因感情不和准备离婚，但双方居住的房屋是用按揭贷款购买的，并且尚未还清贷款。怎么处理这种事情？
按揭贷款购买的房屋在离婚时如何分割是离婚案件中常见的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》虽然对离婚时如何分割房屋做出了原则规定，依据有关法律、法规和司法解释精神，离婚案件中，对婚前由一方签订购房合同并出资偿付首付款，其余房款向银行贷款购买的房屋如何处理，要分以下几种情况：
1、婚前取得房屋所有权证书的，此房屋应确认为个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割。婚前一方以自己的名义与开发商（新房）或出卖方（二手房）签订房屋买卖合同，并按照合同的约定按时足额交付了首付款，同时银行根据购房人的申请已经向开发商或出卖方发放了贷款。从该买卖过程上看，开发商或出卖方已经收取了全部买房款，无论最终的房产证是在结婚登记日之前还是之后下发的，购房人已经实际取得了房屋的所有权，应当认定为个人财产。因为在我国房地产登记制度采用的是登记对抗主义而非登记生效主义，未进行产权登记，只是不能取得对抗善意第三人的效力，但是不影响买卖合同的效力。
2、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
3、离婚后，房屋取得完全所有权，双方有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
4、婚后一方以自己的名义与开发商（新房）或出卖方（二手房）签订房屋买卖合同，交付首付款，申请贷款，除非夫妻之间有特别约定，该房屋应当认定为夫妻共同财产，在离婚时可以进行共同财产的分割。
5、贷款房屋在夫妻关系存续期间升值，对升值部分如何分配，成为随之而来的另一个焦点，在实践中对于该问题仍存在很大争议。本律师认为婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同财产，在离婚时应当分割。具体分割方法是，先计算出共同偿还的贷款数额在房屋原价款中的比例，然后对房屋作出估价或双方议价，根据这一比例，计算出共同还贷部分的现价，作为夫妻共同财产分割。比如房屋原值为 80 万元，离婚时已还贷为 20 万元，那么，婚后偿还的贷款数额在房屋总价款中的比例为 25%。如果房屋估价为 100 万元，则共同还贷部分的现价应为 25 万元，在这种情况下，这部分由夫妻双方平分。这种方法把房屋增值部分视为共同收益，避免了夫妻双方共同还贷，一方获利的情况，我认为这样比较公平。
上述几种情况，凡是最终确定为一方财产，婚后偿还银行贷款的，房屋不属于夫妻共同财产，归个人所有，不能分割，但是婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同财产，在离婚时应当分割。