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文件编号：0 2020 年 年 6 6月
安全管理- - 物业服务现场风险识别与安全防范
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物业服务现场
风险识别与安全防范 引子：史上最牛校长
事件回放：
“ 5.12 ” 汶川特大地震发生后，四川省安县桑枣中学，0 2300 余师生全部迅速安全有序地撤离至操场，用时 1 1 分 分 6 36 。
秒，无一伤亡。曾是危房的实验教学楼未垮塌。
操场上，0 2300 余师生排列出避震操练的演习队形，学生在里，教师在外，学生蹲下，教师站立。
讨论：他们怎么如此 “ 好运 ” ？
一、是 “ 运气 ” 使然吗？
二、别人怎么没那么 “ 好 运 ” ？
三、 “ 好运 ” 背后有什么值得我们动容、尊敬和学习的东西？
四、这个故事对我们还有什么启示？
课程内容概览
一、为何要反复强调风险与安全防范？
二、我们面临哪些风险和隐患？有何后果？如何防范？
三、我们面临最大的风险和隐患是什么？
四、安全管理工作的关键控制点在哪里？
五、案例。
一、为什么要反复强调风险与安全防范？
（一）安全是绝对底线
对待安全的态度: : 100 －1 1 ＝0 0 ；一票否决制；问责制。
案例：胶济铁路特大运行事故 胶济铁路, , 北京- - 青岛 5 T195 次旅客列车脱轨时与烟台- - 徐州 4 5034 次客车相撞，造成 2 72 人死亡6 ,416 人受伤。事故认定为人为所致的重大安全责任事故。济南铁路局主负责人被免职，直接责任人因“铁路运营安全事故罪”
被刑拘。
（二）安全是质量范畴，且是首要的质量指标
产品安全性能通常列为产品最重要的质量指标。因为，只有是安全的产品，才能被市场和消费者所接受。
服务是无形产品，安全同样是其质量的首要指标。
案例：三菱帕杰罗制动故障酿祸
三菱频遭巨额索赔 郑州
帕杰罗 3 V73 刹车失灵翻下高速，4 4 人重伤，车报废； 长沙
帕杰罗 1 V31 刹 车失灵撞人重伤成植物人； 昆明
帕杰罗 3 V33 刹车失灵撞人，2 2 死 死 1 1 重伤； 乌鲁木齐
帕杰罗 1 V31 刹车失灵车祸，1 1 死 死 3 3 重伤；
日本三菱公司遭集团诉讼和巨额赔偿；
帕杰罗被中国当局禁止进口；
日本三菱公司全球召回 4 24 万辆质量有缺陷的帕杰罗汽车。
（三）风险带来巨大的机会成本/ / 代价，安全甚至“人命关天”
一旦风险得不到有效识别，进而未采取防范措施，或防范措施未起到预期的防范效
果，安全事故发生的几率将成倍增加。一旦发生安全责任事故，尤其是有人员伤亡的事故，企业和相关责任人将被追究 法律责任，在经济上将付出巨大的代价的同时，企业的形象、商誉、品牌等无形资产甚至会面临毁灭性打击和伤害。
从这个意义上将，安全是企业经营管理的第一要务。
二、我们面临哪些风险和隐患？有何后果？如何防范？ （一）职业安全防护（防护对象：员工）
案例：电梯机房违章作业致死 时间：2 2002 年 年 0 10 月 月 7 17 日 日 18 ：2 12 时 地点：上海某高层楼宇 事由：上海某电梯公司技工在校验电梯控制屏时，未按规定穿防护工作服和绝缘鞋，而是穿短袖上衣、短裤，导致右膝关节触及控制屏内的电源相线，导致触电死亡。
原因：未正确采取作 业防护措施。
结论：是一起违章操作导致的安全责任事故。
（二）危险区域/ / 活动安全防护（防护对象: : 员工及其他人员）
案例一：被困电梯死亡
时间：6 2006 年 年 4 4 月 月 9 19 日 地点：北京崇文区某医院 事由：患者张某“蛛网膜下
腔出血”需急救，在
电梯上被困 0 40 分钟，
最终因错过最佳抢救
时机致使病人死亡。
被告：医院、物业公司 结果：共同赔偿 2 22 万元。
案例二：电梯层门事故 时间：4 2004 年 年 2 12 月 月 4 24 日 日 16 ：
42 地点：南京某超高层楼宇 事由：管理处员工乘电梯从 F 1F 大堂乘梯往 F 38F 行政楼层途
中，抵达 F 25F 时，因轿厢拥挤，下梯给其他乘客让
位后重返电梯时，电梯突然在未关层门的情况下突
然上行，致使其一脚踩空，直接从 F 25F 坠入电梯井道
底坑，当场死亡。
原因：维修电工（非专业电梯工）违章执行检修作业，在
未做任何提前通知和防护措施的情况下，将层门联
锁、轿门联锁短接，在机房操纵电梯，致使电梯在
未关层门的情况下突然上行导致事故。
是一起违章操作导 致的严重的安全责任事故。
三、我们面临最大的风险和隐患是什么？ 一、安全意识淡薄
几个错误观念：
1 1 、这项业务是外包的，现场人员出了事故是外包供方的事，与我们无关；
2 2 、员工的蓄意自我伤害（如自杀）和伤害他人是其个人行为，与我们无关；
3 3 、我们已经多次交代过安全事项，出了事故，我们也尽到了告知提醒义务；
4 4 、我们的员工经验丰富，他办事我们放心，不会有什么事；
5 5 、事故是小概率事件，不 会那么凑巧碰上的；
6 6 、防护程序太麻烦，防护来防护去我们都不用干正事了；„„ 提倡用“放大镜”、甚至用“显微镜”去排查 现场的各类隐患和风险！
（二）缺乏应急预案及其教育和训练 除火灾外，紧急预案应涵盖灾害性天气（如强风、强降雨、强雷电等）、重大自然灾害（如地震等）、易燃易爆物燃烧和爆炸、电击、水浸、食物和化学品中毒、高空坠物、坠楼、严重污染、车库机动车自燃、车库机动车强行冲闸、车库机动车盗损、高伤害性交通事故、刑案（如盗窃、人身伤害等）、客户群诉和其它恶性投诉（如行业通报、媒体曝光）
等紧急情况。
针对高危紧急情况的预案，要详细规定应急响应的人员组成、分工和职责，并定期组织演练，确保紧急情况发生时，能快速响应并作出有效的初始处理，有利于降低甚至消除紧急事件带来的影响和损失。
应急预案＋有效演练＝训练有素。
处理各类隐患和风险的“真功夫”是预防有力，而非事后处理得当！
四、安全管理工作的关键控制点 关键是预防（事先），纠正的成本太高。
五、案例 （一）消防安全
范小姐的家在江苏省无锡市新区的一个高档小区，就在今年春节之后的一天夜里，火灾突然发生了。大火持续了 0 40 分钟之后被扑灭。
在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了一处起火点。根据起火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，排除电器火灾、外来人员放火、自燃、雷击、燃气泄漏、不排除客厅内生活用火引发火灾，消防人员解释说生活用火 很可能是吸烟或者是烧什么东西，引燃了一些可燃物。
按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大约在凌晨 0 1:00 睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔进 了垃圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最终将整个客厅完全引燃，被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟和大火吞没了。
判决结果：范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿及财产损害赔偿共计 92万元。法院作出了判决：物业公司承担部分赔偿共计 2 12 万元。
范小姐的家人 对小区物业公司的管理提出了质疑 ：
1 1 、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是小区装在楼道里的烟感器却没有报警，因此直到消防车来了之后物业公司才知道发生了火灾。
记者将点燃的烟头举向距离烟感器 大约 0 10 厘米的地方，同时向烟感器吐了一口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，但是此时，留在小区控制中心的记者却没有发现那里有任何报警的显示。
2 2 、除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的一个消防漏洞，那就是火灾发生时楼道的消防栓没有水，从而延误了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消防车里的自备水。
原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当火灾发生时消防水泵是关着的。把消防水泵处于手动运行状态是否是被允许的呢？答案当然是否定的。
理解要点与启示 ：
1 1 、由于业主提出了诉讼要求。
业主不告，物业公司很有可能不用承担责任！
2 2 、物业公司在消防管理方面存在明显的过失：
（1 1 ）楼道里的烟感器没有报警；
（2 2 ）消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。
以上原因没有尽到物业公司的管理责任，（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条）间接性地延误了火灾的抢救时间，为死者的死因负有一定责任。
（二）安全事故 9 1999 年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小区空置房的犯罪分子所杀害。
2001年，被害人 家属向小区物业公司提出 0 70 万元的赔偿要求。
审判结果：
一审：判物业公司赔偿 10 万元。
二审：判物业公司不承担任何的赔偿责任。
理解要点与启示：
（1 1 ）关于物业公司安全责任的法律描述：《物业管理条例》第 7 47 条； （2 2 ）物业公司管理小区，凭什么管，管什么？
《物业服务合同》（包括《业主公约》的授权内容）。《物业管理条例》第 2 2 条。
（3 3 ）承担责任的可能性：证据，是否有过失或违约行为。法释【 2009 】8 8 号第 3 3 条。
（三）高空抛（坠）物
5 2005 年 年 1 1 月 月 8 18 日晚上 6 6 点多，孔某下班 回家途中，经过巴南区李家沱某小区二栋救 楼楼下的超市时，被楼上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒在地，抢救 5 5为 天才苏醒过来。经鉴定，孔某因为重型颅脑受伤导致的下肢行动障碍伤害为 7 7 级、智力伤害为 0 10 级。
案发后，巴南公安分局刑警支队在当晚 0 10 点左右对现场进行了勘查，发现了破裂的肇的 事砖头。该楼房的 3 3 层是一个公用平台，平台上有一自制乒乓台，乒乓台下也有类似的砖头。但是，警方始终没有找到肇事者。
5 2005 年 年 6 6 月，孔某将小区的三名业主告上法院，因为正是这三人商议修建砖块水泥板乒乓球台，而且其中两人还出资购 买了水泥并从别处搬来了砖块堆放在平台上。因为不能证明就是这 3 3 人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某的请求。
之后，孔某将该楼的 4 64 。
户住户和物管公司一起告到法院，要求他们承担连带赔偿责任。
法院在判决书中认为，本案中扔砖头侵害孔某的主体，不具有多数性，所以，板子就不能打到 4 64 户住户身上，而应该由那个导致了孔某损害但却无法确定的第三人负责。
物管公司作为安全保障义务人，让建筑物和废弃物混乱地堆放在三楼平台上，也没有有效地防止或者制止损害发生，具有过错，应当承担补充赔偿责任。该案的主审法官王冬说 ，物管公司承担责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。
最后，法院终审判决物管公司赔偿孔某共计 8 50403.18 元。
理解要点与启示：
高空抛物与高空坠物的不同 —— 人为与非人为的区别 （1 1 ）物业公司的“制止”义务是否到位，决定物业公司是否需要承担连带责任。《物业管理条例》第 6 46 条。
（2 2 ）类似伤害在法律上的责任依据：
特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。
《中华人民共和国民法通则》第 6 126 条。
（3 3 ）防范预防措施：
高空抛物：做到“制止”与“提醒”的义务。
高空坠物：
①根据《玻璃幕墙工程技术规范》的规定，玻璃幕墙的养护、维修责任主体主要是施工单位。物业公司可向施工单位进行追偿。
②购买适当的险种。
③定期巡查，发现隐患，及时处理。
总结：
安全工作高于一切。确保安全就是为公司创造效益！1 1 、树立安全意识和安全观念 2 2 、关注安全事故的易发人群 3 3 、关注安全事故易发的场所、时间和过程 4 4 、提早发现，预防为主 把自己该做的都做好，不一定就不承担责任； 只有把自己该做的做好了，才有可能不承担责任。
定位要变 —— 被管理者变成管理者 要求要变 —— 严格、精益求精 思路要变 —— （内部）管理与（业主）服务