中国信达资产管理公司 海口办事处部分不良资产组合处置项目
资产价值咨询报告书
旅游类资产分报告
中华咨字（2002）第***号
（一）咨询目的 中国信达资产管理公司（以下简称“信达公司”）拟将下属海口办事处（以下简称“海口办事处”）部分不良资产组合处置。
中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务” 或我们）接受信达公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日----2002 年 36 月 30 日的可回收价值发表咨询意见。
本分报告旨在说明我们对信达公司下属海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关旅游类资产进行的调查。我们对该等资产在 2002 年 36 月 30 日这一咨询基准日的可回收价值进行了判断和测算，向信达公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为信达公司本次经济行为提供价值参考。
（二）定义及咨询范围 本分报告所述之旅游类资产指在本次资产组合处置范围内，与旅游行业经营活动相关的资产类别。该等抵债资产和债权一共 8 项，主要包括旅游度假村、酒店及停缓建的度假村三种类型。
1、抵债资产部分：
旅游类抵债资产共计 7 项，该等资产均为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。具体明细如下：
单位：万元
序号 编号 资产 名 称 资产类别 所在地
房产建筑（平方米）
土地面积
抵债金额 债务人 1
R1 银海度假村 度假村 琼海 21,345 93.5 亩 6,658
海南银海开发建设总公司 2
R2 五洲酒店 酒店 海口 12,965
9,358
海南五洲旅游股份公司 3
R3 海月度假村 度假村 三亚 7,800
12,295平方米 780
海口市房地产投资开发公司 4
R4 日发度假村 度假村 琼山 5,742 1,400
6,181
海南日发房地产公司 5
R6 仙龙宾馆 酒店 保亭 1,523
756 138
保亭仙龙宾馆 6
R7 红树林酒店 酒店 琼山 2,250.05
155
琼山市红树林实业公司 7
R30 鹿园度假村 在建工程 三亚 28,878.88 217 亩 8,647
海南嘉均达物业总公司 抵债金额合计 31,917
2、债权部分：
旅游类债权共计 1 项，该债权为目前经法院查封的实物资产为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。具体明细如下：
单位：万元 序号 编号 借款人 剩余债权额 抵（质）押物 查封资产 合计 本金 应收 表外及孳生利息 类型 数量 土地 285,000平方米 1 D48 海南省通什度假村 10,041.00 3,670.00 1,408.00 4,963.00 房产 4,757 平方米 房产 6,750.86平方米 债权合计 10,041.00
（三）咨询方法 1、实物抵债资产可回收价值的测算 我们主要采用现金流折现法、租金还原法、假设开发法、市场比较法等方法测算该等旅游类实物资产的可回收价值。
1）现金流折现法 对于的整体经营性实物抵债资产（包括土地、房产及配套设施在内），且目前持续经营，资产的个体及周边综合因素较好，有利于其继续营运，我们采用现金流折现法测算其可收回价值。
2）租金还原法 对于非整体的经营性实物抵债资产，且目前持续经营，获得租金收入的经营性资产，我们采用租金还原法测算其可收回价值 3）假设开发法 对于目前尚未达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的旅游资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。
4）市场比较法 对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，我们采用市场比较法，测算其在整体转让情况下的可收回价值。
同时，我们将根据各项资产或债权中所包含实物资产类别的不同，综合采用以上方法，分别进行测算。
7 项旅游类实物抵债资产的具体咨询方法如下表所示：
编号 项目 方法一 方法二 R1 银海度假村 现金流折现法
R2 五洲酒店 现金流折现法
R3 海月度假村 租金还原法
R4 日发度假村 租金还原法 市场比较法 R6 仙龙宾馆 市场比较法
R7 红树林酒店 市场比较法
R30 鹿园度假村 市场比较法 假设开发法
2、债权资产可回收价值的测算 对于本次咨询中的涉及以旅游类资产为抵押或查封实物资产的债权，由于抵押及查封实物资产为整体经营性资产，但经营情况仅为维持经营，我们采用市场比较法，测算抵押及查封实物资产整体变现后对债权资产可回收程度的影响。具体测算方法上，抵押及查封实物资产变现价格的测算方法类似于实物资产可回收价值的测算方法。
由于抵押及查封资产的法院裁定评估价值高于对应债权，从查封资产裁定环节来讲，债权的收回率为 100％，因此我们简化对债务人及担保人的偿债能力进
行相关调查分析的程序。
编号 项目 方法 D48 海南省通什度假村 市场比较法
（四）案例分析 案例1 1 ：
R1- - 银海度假村 （度假村）
例 案例 2 ：R2- 五洲酒店 （酒店）
例 案例 3 ：R4 日发度假村 （度假村）
例 案例 4 ：R30 鹿园度假村 （度假村）
案例一 - 银海度假村（R1）
）
抵债资产形成概况 1994 至 1995 年间，债务人海南银海开发建设总公司（以下简称“银海开发”）先后与中国建设银行海南省分行房地产信贷部（以下简称“海南建行”）签订 10笔借款合同，借款本金共计 10,900 万元。以上贷款双方签订了资产抵押协议，海南建行对抵押物进行了抵押登记。1999 年 12 月 19 日，根据海南建行与海口办事处签订的债权转让协议，以上债权由海口办事处承继。由于银海开发未按借款合同约定的条款履行还款义务，2000 年 7 月 6 日，海口办事处与银海开发达成还款协议，银海开发拟以原贷款抵押物——琼海市加积镇金海路商住土地及地上建筑物、配套设备、汽车等财产抵偿部分债务。
后经海口办事处持该还款协议书及其公证书向海南省高级人民法院申请强制执行，2000 年 9 月 25 日，（2000）琼高法执提字第 630 号民事裁定书作出如下裁定：将银海开发所有的位于琼海市龙春金融商住区的银海国际度假中心（以下简称“银海度假村”）的土地使用权 62,400.96 平方米，及地上建筑物 21,345平方米和配套设备，汽车折价 6,658 万元抵偿其所欠海口办事处的相应债务。剩余债权裁定终结，3 年内可申请重新立案执行。
抵债资产目前状况 根据海口办事处有关人员的介绍，抵债资产目前的基本状况如下：
抵债资产实际为银海度假村的整体经营性实物资产。银海度假村位于琼海东线高速路 100 公里处，琼海市区内，紧邻高速公路，交通便利，周边旅游景点有博鏊、红色娘子军纪念馆、万泉河旅游风景区，白石岭等，度假村周围分布有许多小型的宾馆、酒店，但综合性的旅游设施仅此一家。银海度假村在裁定后的一年多内持续经营，并进行了一定投入和改造，2001 年获得三星级认定。
在咨询过程中，我们还了解到以下情况：
1 、资产概况 银海度假村总占地面积约 93.5 亩，房产包括别墅区客房、普通客房区客房、综合性主楼和娱乐中心，建筑面积共计 21,345 平方米，房屋大约为 1994、1995年建成。度假村内的配套设施有游泳池、商场、钓鱼台、停车场等。度假村内绿化情况良好，建筑物及构筑物内外保养情况良好。客房数共计 211 间，具体客房分布及标准如下：
——别墅区客房共计 58 间 82 号楼：共四层，17 间房（1 间套房，5 间单人房，11 间标双房）； 83 号楼：共二层，10 间房（2 间大套房，8 间单人标准房）； 85 号楼：7 间房（1 间银海套房，2 间小套房-带客厅双人床，1 间单人房，3间标双房）； 86 号楼：共三层，24 间房（3 间大套房，3 间小套房，18 间标双房）。
——普通客房区客房共计 153 间 88 号楼（普通客房）：共五层，1 楼为中餐厅，2－5 层为客房，共 82 间客房。
89 号楼（标准双人房）：共八层，1 楼为乒乓球室、商场、备用总台；2－3楼为夜总会；4－8 楼为客房，共 71 间，其中 4－7 楼每层各 16 间（除 5 楼为 15间，另外一间为工作间），8 楼为 8 间标准单人房。
以上 211 间客房中，可用于实际经营的为 210 间，另 1 间为行政用途。
2 、经营情况 银海度假村主营客房出租、餐饮、歌舞厅、娱乐、会议团体承接等，1997年正式开业以来经营比较平稳，在琼海市内，银海度假村在规模、客房档次标准、
酒店级别、功能、位置等综合条件方面为最好的酒店。目前同等规模的三星级酒店在琼海市内仅有两家，另一家琼海宾馆虽然也为三星级酒店，主要用途为政府的招待所，实际客房标准比较低。博鳌论坛亚洲论坛的开幕带动了周边的旅游资源的开发。2001 年银海度假村的客房入住率明显提高。2002 年上半年由于受到当地旅游市场整顿等非常规因素的影响，客房入住情况有所下降。
银海度假村近 3 年的客房入住率如下表示：
年份 1999 2000 2001 2002 1-6月 2002 7 月 入住率 53.00% 44.48% 55.00% 40.33% 45.50% 客房单价标准方面，别墅区标准房门市价为 468 元，优惠价为 165－230 元；别墅中小套房门市价为 588－688 元，优惠价为 230－280 元；别墅豪华大套房门市价为 888－3,888 元，优惠价为 600－1,000 元；普通客房区标准双人房门市价为 298－398 元，优惠价为 120－180 元；普通客房的门市价为 168 元，优惠价为80－100 元。
部分年度的客房平均单价水平如下：
单位：元 年份 平均客房单价 2002 年 1-7 月 140.16 2000 年 142.50 银海度假村的餐饮娱乐收入构成主营的重要部分，1999 与 2000 年主营收入构成情况如下（我们未获得 2001 年的报表）：
单位：万元 年份 收入类型 收入额 收入比例 2000 年 客房收入 442 47.78％
其他收入 483 52.2％ 1999 年 客房收入 390 51％
其他收入 369 49％
3 、经营损益 银海度假村 1999、2000 及 2002 上半年的财务损益情况如下所示：
单位：元
1999 年 2000 年 2002 年 1－6 月 经营收入
7,594,230.01
9,249,892.56
4,470,144.49 营业成本
2,052,427.83
2,337,002.39
1,012,986.76 营业费用
4,329,261.09
5,211,975.93
2,468,798.09 税金
489,009.91
645,144.74
316,831.07 经营利润
723,531.18
1,055,769.50
671,528.57 管理费用
4,280,827.65
4,751,826.49
2,072,647.11 财务费用
9,836.97
12,536.10
6,655.77 营业利润
-3,567,133.44
-3,708,593.09
-1,407,774.31 营业外收支
94,822.55
-444,669.06
-757.98 利润总额
-3,472,310.89
-4,153,262.15
-1,408,532.29 主营业务的综合成本率大约为 22－25％，2000 年银海度假村各种类型主营业务的成本率情况如下：
中餐厅 西餐厅 客房部 歌舞厅 年均成本率 57.73% 33.94% 0.08% 16.30% 目前度假村的管理费用和营业费用核算内容如下：
管理费用主要核算度假村所有固定资产的折旧，营业费用主要核算员工工资、福利、维修费用、水电费、客用品等低值物耗。2002 年上半年管理费用和营业费用的主要构成情况如下：
单位：元 费用类别 明细 金额 比例 管理费用 折旧 1,666,216.74 80.39% 其他管理费用 406,430.37 19.61% 合计 2,072,647.11 100.00% 营业费用 工资 1,020,000.00 41.32% 福利 120,000.00 4.86% 水电费 600,000.00 24.30% 维修费 178,805.78 7.24% 其他营业费用 549,992.31 22.28% 合计 2,468,798.09 100.00% 固定资产原值为 6,112 万，其中房屋的原值约为 4,070 多万，房屋的折旧年限约为 20 年；其他固定资产主要包括配套设施、设备、汽车等。
此外，度假村的资产及财务还存在以下状况：
1）土地在银海度假村帐外，土地使用权的权利人为银海开发，海口办事处仍未办理过户。
2）银海度假村于 1994-1995 年建成，1997 年正式启用，至今只进行了一次
装修（2001 年开始），82 号别墅已装修，86 号别墅正在装修。
3）普通客房区的 88 号楼于 1995 年建成，当时按员工宿舍楼用途建设，建设标准较低，88 号楼目前有普通客房数 82 间，2002 年 7 月旅游旺季其客房平均单价为 78.6 元，入住率仅为 18.2％，而 89 号楼的 71 间双标房同月的客房平均单价为 122.5 元，入住率为 70％，具备一定客房改造提供营运能力的潜力。
5）银海度假村目前员工总人数（包括一般员工及管理人员）为 240 人。
6）开办费一直挂帐，金额为 132.8 万。
资产权利状况 该抵债资产权属人为债务人，其中土地为国有出让商住用地，土地证号为海国用（97）字第 1378 号，土地无欠费情况，土地使用权人为债务人银海开发，抵偿给信达后未办理过户，产权情况清晰；房产证无，一直未办理，但所有房产均已报建，无其他欠费。
资产测算方法和过程 测算方法：对该抵债资产的价值咨询采用现金流折现法 测算过程：
由于银海度假村目前持续经营，我们采用现金流折现法对抵债资产的整体经营性价值进行测算，本次测算以以下假设为预测前提：
1． 测算年限：按 6－7 年的旅游度假村一般装修周期标准，本次咨询的测算年限为 2002 年 6 月 30 日至 2016 年 12 月 31 日，共 14.5 年，覆盖两个装修周期，每个装修周期为 7 年。
2 ．装修 投入：以旅游度假村平均的常规平方米装修费用推算银海度假村在两个装修周期内的装修投入，分别取 1,024.2 万和 828.3 万为总装修投入，并进行敏感分析。装修投入的确定过程如下：
单位：元 项目 客房数 单 位 客 房 面积 平方米装修造价 1 总装修投入 1 平方米装修造价 2 总装修投入2 88、89 号楼 153 30 平方米 800.00 3,672,000.00 700.00 3,213,000.00 别墅区双标房 45 30 平方米 1000.00 1,350,000.00 1000.00 1,350,000.00 别墅区套房 12 60 平方米 1000.00 720,000.00 1000.00 720,000.00 公共区装修
4,500,000.00
3,000,000.00 合计 210
10,242,000.00
8,283,000.00
采用总装修投入 1，则在 2003 年和 2010 年分别投入 1024.2 万元，采用总装修投入 2，则在 2003 年和 2010 年分别投入 828.3 万元。
3 、客房平均单价：装修投入可改善客房条件，提高档次规格，从而促进客房平均单价的提升，根据海南省和琼海市酒店及旅游度假村行业的一般水平，装修带来的房价提升假设如下：
单位：元
旺季客房平均单价 淡季客房平均单价 年客房平均单价 总装修投入 1 210 160 172.5 总装修投入 2 200 140 155 每个装修周期的最后 3 年，假设客房损耗导致平均单价下调，客房平均单价环比下调 10％，0，及 5%。
2002 年下半年的客房平均单价取 2002 年 1－7 月客房平均单价 140.16 元。
4 、入住率：假设经投入和改善管理，可有限度地提高旺季入住率。考虑到在经济环境和旅游资源方面，琼海市在海南省列于海口及三亚之后，并结合银海度假村的历史经营数据，我们认为银海度假村经营的淡旺季特征明显，淡季客房入住率的提高比较有限。预计客房入住率在两个装修周期内，旺季入住率可达到70％以上，装修周期的最后 3 年旺季入住率有所递减，淡季入住率平均保持在40％。
2002 年下半年的客房入住率参照 2002 年上半年的水平，取 45％。
5 、主营 构成：根据银海度假村的经营特点和历史财务数据，银海度假村还有夜总会、餐饮、夜食城、客服品销售等其他营业收入，假设银海度假村房费收入以外的其他营业收入大约可占主营收入的 50－55％，该比例与 1999、2000 年持平。
6 、成本：主营成本率保持目前水平，即客房出租业务成本率为 0.08%，其他业务平均成本率为 40％，综合成本率大致维持在 22％的水平。
7 、费用：总人工支出在预测期内保持不变，年度人工成本支出为 240 万；参考同业平均水平及银海度假村的历史财务数据，维修费率取 4％；其他营业费用率取 15%（其他营业费用包括水电费、低值物耗客用品等），财务费用按总装修投入额应计利息计算。
8 、税金：客房及餐饮收入的营业税金及附加率为 5.4％，娱乐业收入的营业税金收入及附加率为 24.6％。
9 、其他：
未摊销的开办费于 2003 年一次性全部摊销，计入损益； 测算期末房产以 5％的比率收回残值； 测算期内度假村短期营运资金对外融资为 0。
10：
、折现率：参照社会平均资金利润率和旅游度假村行业的收益率水平，本次测算的折现率取 10％。
资产的测算结果 在以上假设前提下，我们测算抵债资产整体投入、经营的净现金流，测算期内银海度假村的现金流状况见附件 1 对以上现金流进行折现，两种装修投入方案下，本抵债资产的价值咨询结果为：
单位：万元
总装修投入 1 总装修投入 2 价值咨询结论 1,583.12 1,315.09 我们分别以以上结果作为该抵债资产价值咨询的上限和下限。
重大事项说明 本次测算未考虑银海度假村所有房产补办房产证所须交纳的费用。
案例二 – 五洲酒店（R2）
）
抵债资产形成概况 自 1995 年 12 月起，海南五洲旅游股份有限公司（以下简称“五洲公司”）先后从中国建设银行海南省分行海口市秀英支行（以下简称“海南建行”）贷款
4,965 万元，表内应收利息 303 万元。1999 年 12 月海南建行与海口办事处签订债权转让协议，将该债权转让给海口办事处。
2001 年 4 月 28 日，海口市中级人民法院民事裁定书（2001）海中法执字第109-1 号裁定：将五洲公司位于海口市金融贸易区南部 A9 小区以海南五洲大酒店（以下简称“五洲酒店”）名义经营的 9-12 层主楼 3,058.39 平方米房产、职工宿舍1-6层1,324平方米房产和全部3,211平方米土地使用权以人民币2,912万元抵给海口办事处。（2001）海中法执字第 109-2 号裁定：将五洲酒店三星级品牌、商誉、流动资产作价 58.59 万元抵给海口办事处。（2001）海中法执字第 110-1号裁定：将五洲酒店 1-8 层主楼 6,800 平方米房产、群楼 1-3 层 1,783 平方米房产以及五洲酒店交通工具、各类设备、办公用品、配套设施等以 6,388 万元抵给海口办事处。上述三项抵债金额合计 9,359 万元。
债务人概况 海口办事处有关人员向中华财务提供债务人基本情况如下：
五洲公司由海南省旅游总公司控股。1992 年下半年以海口宾馆的名义从海南三益能源开发有限公司（后改名为成都集团股份有限公司）买下成都大厦，改名为海南五洲大酒店。1997 年 12 月海南省旅游总公司转让了五洲公司的控股权，由黄河轮船有限公司（后改为上海凯业集团有限公司）买下。五洲公司地址在海口市国贸大道 67 号。
抵债资产目前状况 本抵债资产为五洲酒店，权利人为债务人，2001 年 4 月 28 日海口市中级人民法院将其裁定给海口办事处，抵债金额为 5,598 万元。
五洲酒店于 1993 年 1 月开始装修，1993 年 9 月部分客房试营业，1994 年 4月正式开业，1995 年 5 月被评定为三星级酒店。
五洲酒店一层为大堂，二至十一层为客房，十二层为水房、锅炉房及其他设备房。1-8 层办理了报建手续，9 层以上没有报建。五洲酒店自 1994 年开业以来未进行过重新装修。
2002 年 4 月五洲公司和海口办事处正式交接，海口办事处接受的是资产，原负债及或有负债属于五洲公司（对或有负债有协议约定）。目前五洲酒店持续经营，在不计提折旧的前提下，可以保本或微利。
抵债资产价值测算方法及过程 基于抵债资产及债务人的特点，抵债资产的可实现价值采用现金流折现法进行测算。测算过程如下：
由于我们不了解主楼 9-12 层补办产权手续的可能性及所需花费的办证费用，所以我们只能在此假设主楼 9-12 层不补交办证费用仍可继续经营。（宿舍楼 1-6层不予测算）
（1）
从五洲酒店 1999 年至 2002 年上半年财务报表看出，其经营状况比较稳定。根据 2002 年中期利润表预测 2002 年利润表。
（2）
假设 2003 年对主楼进行重新装修，每平方米装修费 1,000 元，装修期为 2 个月。装修后房价提高至 170 元/间天，客房收入占总收入的 60%。成本率降低至 18%，非折旧营业费用率降低至 40%，管理费用率降低至 15%。
（3）
以 6 年为一个装修周期。每年折旧金额在现有基础上增加装修费摊销金额。假设装修资金来源是银行贷款（五年期，分期付息，到期一次还本）。因信达接受的是资产，故财务费用只计算装修贷款所形成的利息。
（4）
预测两个装修周期内各年的净现金流；根据两次资本支出和每年提取折旧情况，推算 2014 年末固定资产可收回价值。
（5）
取 10%折现率。
（6）
我们在测算抵债资产的可回收价值时考虑两种情况：若平均入住率达到 72%，测算价值为 833 万元；若平均入住率达到 80%，测算价值为 1,025万元。
（7）
由于海口办事处接受的是资产，原负债及或有负债属于五洲公司（对或有负债有协议约定），我们在本次测算中未考虑其现有负债状况及其对损益状况的影响。
测算结果 在实施了上述测算程序后，该抵债资产的可实现价值咨询结果为：
下限——833 万元； 上限——1,025 万元。
重大事项说明 在本次咨询过程中，我们了解到：五洲酒店职工宿舍楼 1-6 层为违章建筑，
且无法补办相关手续，很有可能被拆除，故本次测算未考虑其价值。
案例三 – 日发度假村（R4）
）
抵债资产形成概况 海南日发房地产公司（以下简称“日发公司”）是山东粮油进出口分公司临沂支公司于 1993 年 10 月在海南投资开办的国有企业，主要经营房地产开发、是内外装修、建筑物料等，于 1997 年停业至今。
自 1994 年 8 月起，日发公司先后从中国建设银行海南省分行信用卡部（以下简称海南建行）获得贷款四笔，总金额 1486 万元。由于日发公司一直无法还贷，形成了不良贷款。1999 年 12 月，中国建设银行海南建行与海口办事处签订债权转让协议，把该债权转让给海口办事处。
2001 年 6 月 27 日海南省高级人民法院（2000）琼高法执提字第 132—2 号裁定书裁定：
将海南省日发实业发展总公司位于琼山市石山镇美新村、北铺村荣烈山187.9 亩土地[琼山籍国用（1998）字第 02—002 号]使用权及其地面所有建筑物及其基础设施的所有权（即日发度假村）；位于琼山市石山镇玉敦村、风昌村、玉亭村、石山一队、美新村、北铺村、石山二队农业用地 513 亩；综合用地 918亩[琼土地国（1994）197 号]、[琼山国土函（1994）122 号]取得使用权的权利；位于琼山市府城镇迈仍村大园村荒地一幢 8 层楼房所有权的评估值 61,809,379元抵债给海口办事处。
抵债资产概况 上述抵债的三块土地位于火山口风景名胜区，距海口市中心 13 公里，东距海榆中线 2 公里，北距西线高速 3 公里。上述住宅楼位于琼山市府城镇迈仍村大园村。抵债资产的概况如下：
一、187.9 亩土地 187.9 亩土地范围内已经开发成日发度假村，土地用途为旅游用地，三通一平，地上建筑物包括：
项目
结构
面积(m 2 )
楼高 综合楼
框架
885.15
4 宴会厅
框架
991.29
2 中厨楼
框架
548.7
包厢
砖混
560.96
露天舞台
123.84
配音控室
砖混
39.99
厕所
砖混
34.68
水泵房
砖木
96.36
关公城
砖木
686
面圃房
砖木
344
马房
砖木
299.9
基础设施有：两口水井、一口已经堵塞的温泉井，水泥路及园林绿化等。
该土地与下文 918 亩土地相连，合计已付 1326.62 万元出让金，尚欠 1826.30万元。
度假村曾经经营过半年，目前一部分平房作为养兔场对外出租， 187.9 亩土地范围内杂草丛生，地上建筑物已经荒废，无人维护。
二、918 亩土地 该土地用途为旅游用地，原用途为打猎场。地上修有一条长约 2 公里宽约 6米的水泥路通往度假村，此外未进行其他开发。经中华财务人员现场勘察，目前该土地范围内杂草丛生。
三、513 亩土地 该土地用途为农业用地，至今未进行任何开发。欠农民青苗费 66.8 万元，出让金未缴纳，目前该土地范围内杂草丛生。
四、住宅楼 该住宅楼 1993 年竣工，楼高 8 层，框架结构，占地面积为 132 平方米，建筑面积为 1,132.5 平方米，外墙贴白色条形瓷砖，用途为职工宿舍。已经被债务人出租，周边为当地农民居住区，环境糟糕，附近有一集市。
抵债资产价值测算方法及过程 一、 日发度假村 该度假村分别用收益法、基准地价法测算其价值。
1、市场比较法 187.9 亩土地与 918 亩土地相连，土地出让金合并交纳，已经交纳 13,266,155
元，尚欠 18,262,992.9 元。按照《海南经济特区换地权益书管理办法》的有关规定，我们测算按照当时的基准地价，以确定上述已缴纳费用折合多少面积的土地，再以目前该位置土地的基准地价计算其价值。测算过程如下：
当时基准地价=（18,262,992.9+13266155）÷（187.9+918）=28,510 元/亩 折合土地面积=13,266,155÷28,510=465.32 亩 则 187.9 亩土地可视为全部出让取得，目前该土地基准地价为 7 万元/亩，则其价值为：
土地测算价值=187.9×7=1,315.3 万元 2、租金还原法 计算过程如下：
综合楼面积 885 平米，底层为员工宿舍，二层为接待厅及客房，三楼为客房，四楼为会议室。宴会厅面积 991 平米，二楼为客房。由于难以得知其确切的客房数，我们通过估算得到其数量，估算过程如下：
假设每间客房面积为 30 ㎡，假设综合楼 50%的面积为客房。
综合楼客房数=885÷4×1.5÷30=11 宴会厅客房数=991÷2÷30=16 客房合计 27 间。
房间数 27 租金（元/房/天）
60 客房入住率 50% 基本租金合计
295,650 其他收入
73,913 物业管理费
-
总收入
369,563 空置率
-
预计收入
369,563 管理费
147,825 维护费
11,087 保险费
3,696 房产税
44,348 营业税
20,326 其他费用
7,391 总成本
234,672 净运营收入
134,890 折现率 10%
物业价值
1 1, , 348, , 903
二、 918 亩土地 以基准地价法测算其价值。
折合土地面积=465.32－187.9=277.42 亩 目前该土地基准地价为 1.11 万元/亩 土地测算价值=277.42×1.11=307.93 万元 三、 513 亩土地 由于债务人取得该块土地使用权时欠青苗费 66.8 万元，出让金未交纳，而且从未开发过，政府有可能无偿收回。因此价值为 0。
四、 住宅楼 该住宅的土地原为钟辉勇自用宅基地，为农村集体用地，根据《中华人民工和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因此，该住宅价值为 0。
测算结果 本委托抵债资产的可回收价值为：
低限：443 万元 高限：1,623 万元
案例四 – 鹿园度假村（R30）
）
抵债资产形成概况
海南嘉均达物业总公司（以下简称“嘉均达”）于 1992 至 1993 年间先后向建行海南省分行（以下简称“海南建行”）签订两笔借款合同，借款本金总额为 5,000 万元。后嘉均达只归还了 200 万元贷款本金及部分利息，其余贷款未归还。1997 年海南建行进行了诉前保全并起诉嘉均达，法院查封了嘉均达位于三亚市鹿回头开发区 228 亩土地使用权，海南建行获胜诉。经海南建行向海南省高院申请执行，（1998）琼高法执字第 57-5 号民事裁定书作出如下裁定：将已查
封且拍卖未果的嘉均达全资子公司海南海达物业总公司三亚公司位于三亚市的“鹿园度假村”房地产按评估值 8,650 万元抵偿给海南建行。
1999 年 11 月 22 日，海南建行将上述债权转让给海口办事处承继，相应抵债资产也转移给海口办事处。
抵债资产目前状况 根据海口办事处有关人员的介绍，抵债资产目前的基本状况如下：
抵债资产位于三亚市南部鹿回头半岛，依鹿回头山岭，地势呈东北高，西南低缓坡状，北邻鹿回头公园，西南邻鹿回头宾馆。鹿邻路穿过该度假村中部。抵债资产的地处三亚市重点规划的观光风景区之一，鹿回头公园是区域内建成完善的景区，鹿回头山岭北麓沿干线两侧旅游酒店等商业设施较密集南麓旅游设施则尚未形成规模。区域内道路等大市政配套设施已基本完善，但无公共交通车辆通行。
抵债资产为规划建设居住及营业性别墅群，沿鹿岭路分为东西两个小区，东侧小区较小，西侧小区较大，用地总面积约 228 亩，其中裁定抵债并转让给海口办事处的共计 217 亩；鹿园度假村别墅区总规划建筑面积 41,911.84 平方米，停缓建的别墅建筑物共计 56 栋，其中裁定抵债并转让给海口办事处的有 46 栋，建筑平方米 28,878.88 平方米。
别墅为框架结构，楼层为 4-5 层，共有 7 种类型，面积不一，造型各异。其中部分别墅的主体已经完工，36 栋别墅已主体完工，少数别墅已完成内墙粉刷和外墙、屋顶装修，尚有 8 栋别墅为框架完工，2 栋至±0。别墅区整体状况为停缓建，由于工程质量差且停建时间较长，建筑物基本上都较破旧，保养情况不佳。使用状况为空置（少数几栋被当地人占住）。别墅区内除在建的别墅建筑群以外，无其他配套设施或构筑物。
资产权利状况
217 亩别墅区占地为国有出让住宅用地，地号为 14-（10）-1、14-（10）-2、14-（10）-3、14-（10）-4、14-（10）-5，土地使用权利人为嘉均达，土地无欠费。停缓建的别墅建筑群已经取得规划报建审批手续，但海口办事处的有关资料反映，该项目拖欠施工单位工程款共计 1,000 万左右。
资产测算方法和过程
测算方法：分别采用假设开发法和市场比较法测算抵债资产价值。
测算过程：
1、经现场堪察，鹿园度假村内 42 栋未完工别墅结构老化，且保养情况较差，面积过大，外观也比较陈旧，市场可实现价值基本为 0。但土地位于旅游区，面积大，坡度适中，较适用于别墅物业建设，因此采用假设开发法，假设在土地上开发房产的情况下，测算抵债土地的经济价值，并为测算设定以下假设：
1）根据海南省国土管理部门和规划部门的有关规定，以及别墅建筑的基本土地容积率要求，设定本次测算的土地容积率为 0.3； 2）根据我们对三亚、海口等地别墅售价平均水平的调查，设定本次测算的别墅平方米销售价格为 2800 元； 3）根据我们对目前三亚地区房地产交易市场的调查，以及对别墅类房产交易案例的考察，设定本次测算的销售率为 60％； 4）根据海南省别墅类房产平均单方造价信息，设定本次测算的拟建别墅单方建筑成本为 1,000 元； 5）设计费率、管理费率、销售费用率和利润率按房地产开发行业平均水平，分别设定为 3％，3％、3％和 8％； 6）销售税金率为 5.53％； 7）建设周期设定为 12 个月，利息支出按一年期银行贷款利率计算。
在以上假设前提下，土地的价值测算过程如下：
拟开发房产估价
土地面积 144,745.55 平方米 可销售建筑面积 43,423.67 平方米 销售单价 2,800.00 元 总售价 121,586,262.00 元 销售率 60.00%
销售收入 72,951,757.20 元
需扣除的利润与成本
建筑成本 43,423,665.00 元 设计费 1,302,709.95 元 管理费 1,302,709.95 元 利润 5,836,140.58 元
建设期 12 月 利息 1,222,072.20 元 销售费用 2,188,552.72 元 销售税金 4,034,232.17 元 总利润加成本 59,310,082.57 元
土地股价结果
土地价值 13,600,000.00 元
地面地价 62,638.97 元/亩
地面地价 93.96 元/平方米
楼面地价 313.19 元/平方米
扣减工程队欠款，实际可实现减值为 1,360-1,000＝360 万元。
2、假设不对该土地进行开发，而直接转让，采用市场比较法进行测算。土地为三亚市二等二级地，基准地价为 650 元/平方米。
土地面积
144,745.55
m2
基准地价
650
元/m2
基准地价修正系数
30%
修正至市场价格
28,225,382.25
元
每亩估价
123,795.54
元
扣减工程队欠款，实际可实现减值为 2,822.54-1,000＝1822.54 万元。
资产的测算结果
通过以上对抵债资产两种方法的分别测算，该抵债资产总的价值咨询结果为：
假设开发抵债土地，价值咨询结果为 360 万元。
假设直接转让抵土地，价值咨询结果为 1,822.54 万元。
重大事项说明
2001 年 6 月 27 日三亚市规划局以市规罚字（2002）01 号行政处罚决定书，作出行政处罚决定，要求海口办事处在决定书送达 7 日内拆除鹿园度假村停缓建工程项目地所有建筑物。经海口办事处提起行政复议，海南省建设厅 2002 年 5月 9 日琼建复字（2002）第 03 号行政复议决定书决定，维持三亚市规划局原行政处罚决定。
本报告之限定因素 在本委托抵债资产的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委托抵债资产的可变现价值产生影响的因素，但如下因素存在将可能会对委托抵债资产可变现价值产生影响：
1、本报告所称之可变现价值指假设信达在基准日执行该等资产的变现程序，可获取之货币金额。我们未考虑在变现过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费（如需补交之征地补偿费、欠费等项目）。除非另有说明，本报告中我们未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清偿过程中所需要支付的清偿费用。
2、我们所搜集的关于抵债资产的资料来源于海口办事处相关资料中的记载，海口办事处及抵债资产现营运方有关工作人员的介绍，我们对该等资料的真实性、准确性、全面性，由于工作时间及条件的限制，未进行相关验证。
3、我们对委托抵债资产的分析均基于基准日的资产状况、市场条件、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的因素我们亦是以该基准日的历史状况作为我们工作的基础。
（五）咨询结果 在实施了上述咨询程序与方法后，本次委托范围内的资产在 2002 年 3 月 31日这一特定基准日的可回收价值参考区间为
万元至
万元，具体结果如下：
旅游类实物抵债资产的可收回价值咨询结果参考区间：
单位：万元 序号 编号 资产名称 咨询价值 低限 高限 1
R1 银海度假村
2
R2 五洲酒店
3
R3 海月度假村
4
R4 日发度假村
5
R6 仙龙宾馆
6
R7 红树林酒店
7
R30 鹿园度假村
合计
旅游类债权的可收回价值咨询结果参考区间：
单位：万元
序号 编号 借款人 剩余债权额 咨询价值 合计 本金 应收 表外及孳生利息 低限 高限 1 D48 海南省通什度假村 10,068.00 3,670.00 1,435.00 4,963.00
合计 10,068.00 3,670.00 1,435.00 4,963.00
（本页以下无正文）
（本页无正文）
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