** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 1
合肥市写字楼市场研究分析报告
** 地产顾问机构 2008 年 10 月
** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 2
一、写字楼发展情况 第一部分 国内写字楼市场概述
写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也 逐步形成了自己的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等 所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商 务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用 空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、 都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写字楼功 能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大； 机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 3
二、国内写字楼地产的发展趋势
市场需求差异化明显
不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速 崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写 字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。
写字楼的商品化程度提高
从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。
随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜
** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 4
力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。
高品质写字楼配置升级
高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。
建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。
写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合 , 使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体 小户型写字楼将成为投资新宠
中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求
** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 5
并不高。面积在 60-150 平米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。
总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。这类写字楼以中高档为主，物业管理
水平不高，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。这种趋势将迫使写字楼市场重新进行定位调整，预计在未来真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现，继续保持租售两旺的良好势头。
独立性企业总部写字楼模式将进一步发展 全球 500 强中有 300 家左右在中国建立了总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达 100 多家，一些致力于在中国长期发展的大型跨国公司实力雄厚，正在向购买独立性企业总部写字楼的方向迈进，会进一步刺激中国写字楼市场的发展。
6 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
第二部分 合肥写字楼市场分析 一、合肥市写字楼发展的回顾 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。合肥市写字楼 发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的 发展大致经历了以下几个阶段：
阶 段 时 间（年）
代表写字楼项目 合肥市经济发展情况 第一阶段 1993－1996 盛安大厦、新鸿安大厦等 缓慢 第二阶段 1997－2001 金城大厦、润安大厦等 较快 第三阶段 2002至今 财富广场、 CBD中央广场等 较快
通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出：
■ 第一阶段：
以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。
7 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
■ 第二阶段：
该阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。
以金城大厦等为代表，该阶段写字楼大都位于商业配套较为完善的市中心，无论从规模以及品质、物业，都比第一阶段的写字楼有明显的进步。
但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。一般只租不售，还称不上真正意义上的商业写字楼。
■ 第三阶段：
自 2002 年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：‘美地阳光大厦’。
此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼，如：‘财富广场’，但
8 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
是在日后的使用中出现了物业管理水平低下、交通拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。此阶段部分写字楼硬件上基本达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的问题，从而使整体品质下降。
纵观合肥市写字楼市场的发展历史，我们发现合肥市写字楼在发展中呈现以下特征：
◎ 合肥市城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求；
◎ 合肥市城市经济发展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的发展
◎ 合肥市不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥市写字楼发展的重要因素之一；
◎ 合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素 ◎ 合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，市场缺乏品质、服务两者皆优的高品质写字楼。
9 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
二、合肥市写字楼总体市场概述
在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，
一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从
2004
年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“
CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写 字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。
截止目前，合肥市的写字楼总建筑面积已超过 170万㎡。而合肥品质较高，物业管理与商务服务较好的写字楼却寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售写字楼空置较高，另一
10 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。市场对高品质写字楼的需求较为旺盛，从财富广场二期的热销即可看出这一点。
合肥市写字楼空置面积在 2005 年底时已经达到了 69477 ㎡，增长幅度缓和。而到了 2006 年上半年，写字
楼的空置面积下降到了 51796 ㎡，下降幅度为 25.4%。说明 2006 年合肥市写字楼的存量消化较快，市场对写字楼的需求了逐步提升。
随着城市经济的发展，合肥正面临“中部崛起”的大好发展机遇，“长三角”部分产业的转移，以及工业化程度的提升，商贸、金融、中介服务行业将会大幅度跟进，合肥写字楼市场需求得以一定程度的释放时，也将迎来合肥写字楼市场发展的第一个高峰期。从近几年来，合肥市写字楼市场供需情况可以看出：写字楼物业正在经济发展过程中逐渐兴起。写字楼的开发量与销售量逐年递增，而空置量却有明显的缓和，说明市场对写字楼的需求趋于旺盛。同时，我们看到，市场对高品质写字楼的更加青睐。
11 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
三、合肥写字楼的分布特征
从现状来看， 合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。
主要是因为， 该区域不仅是合肥市的老城区， 而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中，一部分分布在长江路沿街，如‘
CBD中央广场’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技 大厦’等。此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等
从区域的发展趋势来看，合肥市写字楼市场已开始走向“一个中心，多区域同步发展”的格局。主要表现为：
“中心”内主要集中老的写字楼，而“多区域”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥的蜀 山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如‘安徽国际商务中心’与‘黄金广场’都位于合肥市 IT 行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区、政务区有少量的写字楼，而政务区的写字楼也是自‘新城国际‘的开发建设才拉开序幕，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。
根据合肥写字楼市场现状，结合各区域传统发展历史及未来前景，并且考虑到市场调研工作的有效进行，可以把合肥写字楼市场划分为二大板块，即老城区 CBD板块与多区域中心板块。
12 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
a、老城区 CBD板块
老城区是指合肥护城河以内区域及其相关延伸的一环以内区域。这一区域为合肥市传统的商贸中心，商业氛围
浓厚，商务环境良好。在经过老城区更新改造的规划论证后，合肥市政府计划到
2010 年，解决老城区的交通问题和商务布局，把老城区打造成一个以商贸、金融、信息、行政为主要功能的
CBD商务中心。现区域内办公场所相对密集，既有早期的商住楼形态、亦有纯写字楼形态，如早期的专业写字楼‘邮电大厦’
、‘金城大厦’等，亦有后期兴建的‘ CBD中央广场’、‘香港广场’等，主要分布在长江路、淮河路沿线。
b、多区域中心板块
伴随着合肥市经济的快速发展，以老城区及一环内区域为市区域中心的带动发展，高新区域、新站区域、政务新区等新兴区域经济快速发展。如新站区商圈，其经济、商业、娱乐、休闲高速发展，现形成市内仅次传统中心城区外的最完善的区域性经济规模。而跟据合肥市政规划，城市结构因城市形态而确定为：一个市级中心和四个市级副中心的多元结构。市级中心位于老城区，为全市的行政文化商业中心。市级副中心多为分区内的行政、文化、商业服务中心，分别设于东、北、西南分区和合肥经济开发区内。伴随各区域经济的发展，各商圈的逐步完善，其区域中心写字楼市场均具雏形，初步形成各自板块。按目前发展现状而言，已形成东北角的新站区写字楼板块，代表
13 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
性的写字楼有‘中环国际际广场’ 、‘恒丰大厦’；西面高新区板块，代表性的写字楼有‘天怡国际商务中心’ 。
14 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
四、合肥市写字楼未来发展趋势分析 A、写字楼在老城区继续发展
合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。
B、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展
根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心， 行政办公功能是它的一个重要职能。随着 2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入， 老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“新城国际”、“东舜假日广场”、
“国际商务中心”等写字楼项目进入启动阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成
一个新的“商务区域”。
15 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
C、写字楼在马鞍山路沿线的发展
随着合肥市环湖计划的正式实施，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城区与滨湖新城的主干道：
马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。
而受到滨湖新城地理条件等因素的限制， 写字楼的分布将会呈“ T” 形状发展。
D、写字楼在新站区的发展
新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目前，区域 内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、 UTOW金N色地带等。而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。
16 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
五、合肥市写字楼土地市场供需分析 1、合肥市 2004-2006 年写字楼土地市场成交状况分析 2004--2006 年写字楼类土地成交变化图 200
150
100
50
0 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2004 年 2005 年 2006 年 成交面积（亩）
16.5 60.76 35.75 成交价格（万元 /亩）
65 110 180 所占比例 4.06% 9.11% 16.05%
从近三年合肥市写字楼土地成交面积上可以看出，开发商对合肥市的商务类市场持乐观态度。合肥市写字楼近三年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过 60％。
合肥市写字楼近三年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼土地成交 15％平均线
17 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
2、合肥市 2006-2007 年写字楼土地市场成交状况 年份 土 地 座 落 面 积（亩）
成交地价（万元 / 亩）
马鞍山路东 28.5 130 2006 年 蒙城北路 2.92 180 ( 含契税)
蒙城北路 4.33 186（含契税）
2007 年 3、4 月 屯溪路
濉溪路 7.82
3.77 394（不含契税）
362（含契税）
从写字楼土地成交价格上看，合肥市写字楼类土地价格正逐年大幅度走高。从写字楼土地成交区域上看，成交的写字楼用地正从中心逐步向边缘转移。
18 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
合肥写字楼市场 2002 年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在 2004 年达到峰值， 2004 年以后走向平稳。
合肥市写字楼市的增长率在 2003 年达到高峰，在 2004 年之后增长走向平缓。
六、合肥市写字楼市场供求状况分析 1、合肥市 2002-2006 年写字楼市场供应量及增长率 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2002 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2003 2004 2005 2006 总供应量（万㎡ 增长率 ) 11.5 0 22.8 98.30% 34 49.10% 25.2 -25.80% 21.6 -14.30%
19 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
2、合肥市 2002-2006 年写字楼供应及销售情况分析 40 30 20 10 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2002 2003 2004 2005 2006
可售面积 8 17 33 22 20 销售面积 4.6 8.9 19 13.5 10.8 可售增长率 0 125% 94% -33% -10% 销售增长率 0 93% 134% -28% -21% 年销售率 57% 52% 58% 61% 54%
从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自 2005 年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑； 历年合肥市写字楼的供应量反映出， 2005 年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长； 根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。
20 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
3、合肥市 2002-2006 年写字楼市场销售价格分析 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2002 2003 2004 2005 2006 销售价格（元 / ㎡）
3620 4052 4766 5016 5240
历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；
2002-2006 年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为 13%，价格增长幅度下降，但在 2006 年略有回升；
合肥写字楼 / 住宅平均价格比为 1：
4，低于全国平均的 1：
5 的平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
21 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
4、合肥市 2002-2006 年写字楼市场租赁状况分析 6 5 4 3 2 1 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%
2002 2003 2004 2005 2006 可出租面积（万㎡）
4 5.2 2.3 2 1.8 已出租面积（万㎡）
3.8 5 1.8 1.9 1.7 可出租增长率 0 30% -56% -13% -10% 已出租增长率 0 32% -64% 5% -11% 入住率 70% 88% 82% 93% 89%
历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达 90%以上；
受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在 2004 年后出现下滑。
22 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；
2002-2006 年合肥市写字楼市场的年租金增长率在 10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
5、合肥市 2002-2006 年写字楼市场租金走势分析 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
租金（元 / 月 / ㎡)
2002 28 2003 32 2004 36 2005 40 2006 45
23 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
七、合肥市历年区域典型写字楼基本状况
区域
典型项目 建筑面积
硬件设施
使用时间
租售方式 租赁价格 售价
中心
邮电大厦 （㎡）
3.6 万
较好
1999
只租不售 （元/ ㎡·月）
65 （元/ ㎡）
－ 中心 古井假日 0.6 万 较好 1998 只租不售 80 － 濉溪路 财富广场 7.8 万 较好 2004 只售不租 50 5400 中心 百大 CBD 3 万 中 2006 只售不租 60 6000 周谷堆 新都会 3.5 万 中 2006 只售不租 50 4900 政务区 绿地蓝海 9 万 较好 2008 只售不租 40 5500 政务区 新城国际 19 万 较好 2008 只售不租 40 5200 中心 置地投资广场 5.6 万 较好 2008 只售不租 70 6800
24 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
区域
典型项目 建筑面积
硬件设施
使用时间
租售方式 租赁价格 售价
（㎡ ）
（元/ ㎡·月）
（元/ ㎡）
中心 天徽大厦 4.7 万 中 2005 只售不租 45 4600 中心 盛安广场 1.7 万 中 1999 只租不售 65 － 中心 金城大厦 2 万 中 1998 只租不售 60 － 中心 仁和大厦 2.7 万 中 2004 只售不租 53 － 新站 中环国际 3 万 较差 2006 只售不租 35 4750 南七 美地大厦 2.8 万 差 2004 只售不租 30 4400
各区域的基本数据显示出：合肥市租售价格从中心区域向一、二环区域逐步递减。
25 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
八、近年来合肥市主要写字楼售价一览 年份
2003
2004
2005
2006
2007 项目名称 当时均价 ( 元/ ㎡) 万通大厦 3660 昌河科创大厦 3800 财富广场一期 4600 美地阳光大厦 4200 徽商国际大厦 4700 中环国际广场 4600 金川大厦 5000 安徽国际商务中心 4600-4800 CBD中央广场 5900 中环国际大厦 4250 新都会环球广场 4500—4600 香港广场 5700 光大国际广场 4600 古井百花大厦 4950 财富广场二期 5500 恒丰国际大厦 4200 置地广场 6800 新城国际 6000 绿地蓝海 6400
26 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
九、已建成的优质写字楼项目个案分析
邮电大厦
开发商：安徽置地投资有限公司
物业管理：邮电大厦物业管理有限公司地理位置：淮河路六安路交汇处 使用时间：
1999
地上建筑面积：
36000 ㎡标准层面积：
1000 ㎡ 空调情况：中央空调 电梯情况：
6- 奥的斯
车位数量：
170
层数：共 42 层，地上 39 层层高：净高 2.8 米
27 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
入住率：
97%
供水系统：无热水
主力租户：通用电器、索尼、飞利浦、雀巢等租金水平：
65 元/ ㎡·月 其他：水电费 5.4 元/ ㎡·月清洁费 0.7 元/ ㎡·月 空调费 22 元/ ㎡（ 3 个月）
6 月/ ㎡（ 3 个月）
电梯费 1 元/ ㎡·月 装修情况：较为陈旧，但较好
生态空间：无
42% 入住单位性质分布图 3%
17% 外资企业 国有企业 民营企业 行政单位
入住单位行业分布图
38%
主要优势：位于中心区域，装修较好，合肥第一高楼，为邮电系统自用为主，传统高档写字楼，较多大型外资公司进驻。
电子电器 快速消费品 金融保险 国家通讯 贸易 医药 其他
28 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
古井假日写字楼部分
开发商：古井房地产开发有限责任公司管理公司：洲际酒店 地理位置：长江东路使用时间：
1998 地上建筑面积：写字楼部分 6000 ㎡标准层面积：
1000 ㎡-2000 ㎡ 空调情况：中央空调
电梯情况：
4- 日立 车位数量：每个租户可分配到 2 个车位，和酒店共用层数：共 29 层， 7-10 层为写字楼 层高：净高 2.8 米
入住率：
90%
29 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
供水系统：有热水
主力租户：中国华电、惠普合肥办事处、
爱立信合肥办事处、柯达合肥办事处等租金水平：
80 元/ ㎡·月（含全部）
物业管理费：包含在租金内
35%
6% 入住单位性质分布图
0%
59%
装修情况：较为陈旧，但较好生态空间：无 主要优势：位于中心区域，和酒店结合
在一起，装修较好，物业管
理较好，很多大型外资公司进驻。
外资企业 国有企业 民营企业 行政单位
入住单位行业分布图
24%
12% 52%
12%
电子电器 运输 机械设备 其他
30 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
金城大厦
开发商：安徽省服装进出口股份有限公司管理公司：羽鹏物业管理 地理位置：长江中路使用时间：
1998 地上建筑面积：
20000 ㎡标准层面积：
2664 ㎡ 空调情况：中央空调
电梯情况：
3- 三菱车位数量：
50 层数：共 24 层层高：净高 2.7 米 入住率：
95%
31 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
供水系统：无热水 入住单位性质分布图
主力租户：上海三菱电梯有限公司安徽分公司，
华为公司合肥办事处，英国救助儿童会等租金水平：
60 元/ ㎡·月 物业管理费：包含在租金内
79% 0% 7%
14%
装修情况：较为陈旧，但较好生态空间：无 主要优势：位于百大 CBD对面，地理位置较好，
为安徽省服装进出口股份有限公司自用为住，传统高档写字楼。
外资企业 国有企业 民营企业 行政单位
入住单位行业分布图
18% 35%
4% 28%
4%
11%
电子电器 法律咨询 地产装潢信息科技 贸易 其他
32 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
盛安广场
开发商：安徽盛安国际发展有限公司管理公司：盛安物业管理公司 地理位置：金寨路庐江路使用时间：
1999 地上建筑面积：
17000 ㎡标准层面积：
900 ㎡ 空调情况：中央空调
电梯情况：
4- 奥的斯车位数量：
112 层数：共 22 层层高：净高 2.7 米 入住率：
97%
33 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
供水系统：无热水
主力租户：安徽省商务厅，安徽省粮油食品
进出口公司，天津奥的斯公司安徽分公司
24% 入住单位性质分布图
14%
租金水平：
65 元/ ㎡·月 物业管理费：
4 元/ ㎡·月 装修情况：较为陈旧，但较好生态空间：无 主要优势：地理位置较好，传统高档写字楼。
34%
外资企业 国有企业 民营企业 行政单位
入住单位行业分布图
28%
28% 10%
24%
28% 10%
电子电器 行政单位 信息科技 贸易 其他
34 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
百大 CBD广场
开发商：安徽安兴发展股份有限公司管理公司：华安物业管理公司 地理位置：长江中路使用时间：
2006 地上建筑面积：
30000 ㎡标准层面积：
1400 ㎡ 空调情况：中央空调 电梯情况：
5- 奥的斯车位数量：
300 层数：共 25 层， 6-25 层为写字楼层高：净高 2.8 米 入住率：
85%
35 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
供水系统：无热水 入住单位性质分布图
主力租户：安徽省旅游集团公司，中钢集团
安徽有限公司，安徽省众联国际物流公司等 3% 6%
17%
售价：
6000 元/ ㎡（ 2006 年）
销售率：
95% 租金水平：
2006 年 60 元/ 月* ㎡物业管理费：
5 元/ ㎡·月 装修情况：新建写字楼，装修中等水平
74%
外资企业 国有企业 民营企业 行政单位
入住单位行业分布图
生态空间：约有 5000 ㎡的空中花园 主要优势：品质相对较高，位于三孝口区域，
38%
8% 14%
有一定的地理优势，和商场结合在一起。
14%
3% 6% 17%
电子电器 法律咨询 地产装潢 信息科技 国家行政 贸易 其他
36 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
新都会环球广场开发商：新鸿意地产 管理公司：顺诚物业管理公司地理位置：马鞍山路 使用时间：
2006
地上建筑面积：
35000 ㎡标准层面积：
1500 ㎡ 空调情况：中央空调 电梯情况：
4- 日立车位数量：
402 层数：共 28 层， 5-28 层为写字楼层高：净高 2.7 米 入住率：
50%
37 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
供水系统：有热水
主力租户：合肥房地产交易网，安徽泛美机械设备
有限公司等，几乎都为民营企业，行业比较分散售价：
4900 元/ ㎡（ 2006 年）
销售率：
92%
租金水平：
50 元/ ㎡·月物业管理费：
2.9 元/ ㎡·月 装修情况：新建写字楼，装修中等水平
生态空间：约有 5000 ㎡的空中花园主要优势：有一定的地理优势，和商场
18%
18%
入住单位行业分布图
9%
18% 9%
28% 结合在一起，上升势头强劲 电子电器 地产装潢 信息科技 贸易 医药 其他
38 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
十、在建、在售写字楼项目个案分析
新城国际
项目地址：
东流路与潜山路交叉口东南角
目前售价：
均价 6000 元/ ㎡，南北向差价约 600 元/ ㎡。
建筑规模：
占地 70.52
亩，建筑面积约 19 万㎡，容积率 4.04 ，公摊 30%。
项目组成：
项目由四幢建筑构成；两幢 23 层、一幢 26 和一幢 30 层的写字楼，一幢 4 层的大型商场
产品情况：
标准层面积 1800 ㎡，主力户型 58.47-367.53 ㎡，层高 3.9 米
配套设施：
该项目是一个集甲级商务写字楼、高档商场为一体的综合性项目， 8 部国际品牌电梯、分体式中央空调。超过两家电信运营商， 15 米挑高大堂，每层均有空中花园，全智能化管理，配有商务会所和 各种会议厅。
物业管理：
戴德梁行或太平洋第一戴维斯，预定 3.8 元/ ㎡·月车位：
1400 个地下车位（车位费未定）
销售情况：
目前在售两栋，剩余不多，很多客户尚在洽谈整层购买。
项目评价：
处于兴起中的政务文化新区，市场需求逐渐增加；周边环境比较优越，处于绿色优雅的天鹅湖畔；随着金寨路高架的修通与市区连接较为方便快捷；车位充足而且出入比较的方便；但是目前政务文化新区需求有限。
39 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
绿地蓝海
项目地址：
政务区北部，绿地国际花都三期西段沿潜山路东侧目前售价：
均价 6700 元/ ㎡ 建筑规模：
占地面积 22987 ㎡，建筑面积 51625 ㎡，容积率 3.0 ，公摊 30.2%
项目组成：
项目有 A、 B座写字楼组成，层高分布为 19 和 24； A 座 1-2 层为商业， B 座 1-4 层为商业产品情况：标准层面积 701.18
㎡，主力户型 48-313.76 ㎡，层高 3.4-4.9 米 配套设施：
硬件设施：
5A 标准设计、富丽大堂、品牌电梯， 4000 ㎡大型商业休闲设施、下沉式广场、屋顶花园、凯旋广场、网球场 物业管理：
3 元/ ㎡·月车位：
大约 2000 个车位 销售情况：
B 楼已卖完，目前在售 a 楼，销售情况较好。
主要客户群体：
私营业主以及中心企业创业者、投资者，明亮广告、大民车行、建设银行等客户为整层购买。广告语 &说辞：
政务核心 / 智本型纯写字楼”中国第一家为处于快速成长期的智本型企业量身定做的纯写字楼 项目评价：
1. 地处政务区核心， 未来发展空间广阔 ;2.
专为中小企业创造蓝海战略的平台； 3、超高的性价比 ；
4．随着金寨路高架的修通与市区连接较为方便快捷； 5．绿地的品牌力
40 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
置地投资广场 项目组成：
共 26 层， 1-3 层为商业裙楼，每层 2200 ㎡， 4 层以上为办公场所。
产品情况：
标准层面积 1500 ㎡，主力户型 55-331 ㎡ 配套设施：
该项目是纯商务写字楼， 7 部国际品牌电梯，分体式中央空调， 10 米挑高大厅，每 3 层一个 空中花园， 5A 智能系统，配有商务会所、商务中心，每层均有为 CEO预留洗手间上下水接口。
物业管理：
信联物业管理公司，预定 4 元/ ㎡·月 车位：
1000 个地下车位 销售情况：
销售情况较好，目前已销售 90%以上 主要客户群体：
大中型企业整层或半层购买较多，西 1-11 楼光大银行整体购买
项目地址：
长江西路 208 号
目前售价：
建筑规模：
均价 7000 元/ ㎡
占地面积 8152.78
㎡，建筑面积约
56525.2
㎡，公摊 28%
项目评价：项目位于稀缺的长江路段，地段价值高是本项目最大的卖点；较高的市场定位以及成熟写字楼操盘的开发商将吸引大批商务置业者和投资者； 项目的配套比较的高档和齐全；项目设计规划比较合理，布局得当，适合大中小各种企业的需求；停车位相对比较的充足；但是长江路沿线市场竞争比 较大，而且困扰轿车的出入问题仍然没有得到解决。
41 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
恒丰国际大厦 项目组成：
一幢 28 层公寓式写字楼（ A 楼）和一幢小高层（ B 楼）住宅，以及三层建筑面积 20514 平方米的大型商场（ C 楼）及一座 6000 多平方米大型地下车库 产品情况：
标准层面积 1500 ㎡，主力面积 80 ㎡-150 ㎡ 配套设施：
四部电梯，和一部消防电梯，无中央空调
物业管理：
2.5-3 元/ ㎡·月 车位：
地上车位和地下车库共 600 多个
项目地址：
凤阳路与站西路交叉口
目前售价：
建筑规模：
南 6200 元/ ㎡；北 5400 元/ ㎡
占地面积 20 余亩，总建筑面积
69160 万㎡，容积率
5.3 ，公摊 23%
销售情况：
开盘时间较早，但目前销售情况一般。
项目评价：
根据市场需求细分市场，填补区域市场中小企业供不应求的局面，不足之处，凤阳路逐渐成为区域的交通主干道，交通压力不断的加大，同时车辆出入不方便。
42 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
十一、合肥市写字楼市场未来竞争分析 随着合肥“ 141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。
据调查，在未来 1-3 年，合肥将有一批新的写字楼推出，无论是从体量上，还是品质上都会有很大的提升。
这些写字楼的推出将进一步加剧写字楼市场的竞争，分流客群。如政务区信政天鹅湾 08年底有纯写字楼推出，新站区的UTown 金色地带即将有 27800㎡的写字楼推出；马鞍山路沿线的金地国际城、新里海顿公馆等也都有规划在未来
建设部分写字楼；加之合肥市旧城改造力度的加大，在合肥老城区中心，也有部分写字楼正在规划当中；以及在滨 湖新区建立后，作为省政府的政务中心，在其附近也必将有一部分写字楼的兴建。
从合肥写字楼的发展趋势与未来推量来看，合肥市写字楼市场在未来几年市场竞争必将更加激烈，市场压力也随之增加。在这样的市场环境中，写字楼规划应当先进超前，不但硬件品质要在同质产品的基础上有所提升，还需要更加注意软件服务的提供。而且，写字楼项目的操作必须完全符合市场，并进行专业化的策划、推广、销售，方能在竞争中脱颖而出。
43 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
十二、合肥市写字楼客户分析
1、购买写字楼客户类型分析
合肥写字楼已经真正进入市场化的发展过程，从市场的角度来看，目前写字楼客户主要分两类：一是投资性客户，二是自用性客户。
投资性客户：这类客户主要以追求投资回报率为主，主要考虑因素为未来租金水平。
自用性客户：此类业主主要是为了改善办公环境，提升企业形象，主要考虑因素为办公的成本、便利性、办公环境及形象、商务配套等。
2、各类客户群体特征分析
44 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
金融类客户 实业类客户 外向型经济体
对形象要求很高； 需求面积大，多选择高层区， 价格承受能力很强； 企业决策层风格比较务实和理性追求性 价比；多采用一次性付款。
对形象要求一般， 需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强； 企业决策层风格比较务实和
理性， 追求性价比； 一次性付款与按揭付款比例相当。
对形象要求较高， 需求面积一般不大，比较喜欢中层
区，价格承受能力一般； 企业决策层风格较为开放和
冲动，多采用按揭付款。
中介服务类客户 科技类客户 投资类客户
对形象要求较高， 需求面积一般较小， 比较喜欢中低层区，价格承受能力一般； 企业决策层风格较为开放和
冲动，绝大部分采用按揭付款。
对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层区，价格承受能力较弱；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。
不太关心写字楼的形象， 对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小， 比较喜欢低层区， 价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付
款。
45 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
3、写字楼客户消费行为分析
据本司调查分析：写字楼客户在准备购买写字楼之前，主要会考虑两大外部要素：一是地段位置与商务环境。好地段拥有很强的历史沉淀性、人气的聚集、商家的云集、交通便利等众多优势。在地段好的写字楼办公的公司实力与形象能够得以提升，具有实力的公司对该写字楼也会趋之若鹜。同时写字楼所处地段的好坏，是影响出租率及回报率的重要因素。而且商务环境完善程度对写字楼的未来发展有着至关重要的影响。二是交通环境。写字楼租售客户群对物流环境都非常重视，这关系到公司信息传递及货物收发等重要的运营成本。
针对上述客户群分析，此类客户在购买写字楼物业时，特别是在购买高品质写字楼的时候呈现以下特点：
由于客户实力，购买目的的不同，购买写字楼面积相差比较大； 选择写字楼时非常慎重，考虑因素比较多；
自用型客户更加注重写字楼的硬件品质及商务配套； 对物业管理要求较高。
46 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
写字楼客户对高品质写字楼的心态分析表：
物业管理 注重安全、服务内容和品牌 建筑质量 要求高质量 公共交通 依赖程度高、快速到达工作地点 业主心态 优越感、成就感、表现欲 公共装修 具有品味、高尚、实用的特点 工程进度 要求工程进度快、怕烂尾
要素
调查结果
要素
调查结果 环
境 宜人并整洁幽静 安
全 要求保安措施严密 配
套 满足现代自动化办公需求 景
观 要求景观好 功
能 齐全、布局合理 休
闲 尽量充足的休闲空间和设施 装
修 公共面积装修上档次 人
气 要求旺盛而又不喧闹
47 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
第三部分 合肥写字楼市场总结 经过我司对合肥市写字楼市场的调研分析，结合目前合肥市写字楼市场的发展动态，做出以下总结：
合肥市写字楼目前分布的特征是：一个中心，多极存在。写字楼大多集中分布在一环线以内，特别是长江路沿线与市府广场板块； 地段和交通依然是影响合肥市写字楼开发销售和出租率的重要因素，同时写字楼的品质与售价也是决定销售与出租的关键因素； 合肥在使用的写字楼大多品质不高，硬件配置不够，软件服务不到位，商务套欠缺，大大制约了写字楼品质的提升，直接影响到写字楼的租售； 目前写字楼客户主要以外地驻合肥分支机构以及合肥服务性行业为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、科技、房地产、代理服务等行业； 前几年合肥市写字楼需求受到商住楼市场的冲击较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，需求方大都是刚起步的小企业。加之住宅禁商政策的施行，商住的发展潜力有限，目前在软硬件较差的商住楼办公客户将会是写字楼市场重要潜在客户之一；
48 ** 地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告
写字楼的购买客户仍然由投资型客户和自用型客户两种类型组成，其中投资型客户占到相当大的比重； 合肥市经济的快速稳健发展，使得商务活动更加频繁，市场对写字楼的需求逐渐增大； 市场对高品质写字楼的需求较为旺盛，对高品质写字楼的硬件配置、软件服务等要求都有明显的提升；
未来合肥市将有大量写字楼推向市场，写字楼未来市场竞争压力较大。